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建筑开工手续办理流程手册

前言

建筑工程开工手续的办理，是确保项目合法合规建设的首要环节，也是保障工程质量、施工安全和顺利推进的前提。本手册旨在为相关从业人员提供一份系统性的指引，详细梳理开工前各项手续的办理流程、关键节点及注意事项。由于各地政策细则可能存在差异，实际操作中需结合项目所在地的具体规定，并主动与相关主管部门沟通确认，以确保流程顺畅高效。

一、项目前期准备与立项阶段

1.1项目建议书与可行性研究报告编制

项目发起方需组织编制项目建议书，对项目的必要性、初步设想进行阐述。随后，根据项目规模和性质，委托具备相应资质的咨询机构编制可行性研究报告，对项目的技术可行性、经济合理性、环境影响等进行全面分析论证。

1.2项目立项（备案、核准或审批）

根据项目投资主体、资金来源及项目性质（如政府投资项目、企业投资项目），向当地发展和改革部门（或相应审批部门）申请立项。

*备案类项目：企业自主决策、市场化运作的一般项目，通常实行备案制，提交项目备案表及相关附件。

*核准类项目：对经济社会发展有重大影响的特定项目，实行核准制，需提交项目申请报告及相关文件。

*审批类项目：政府直接投资或资本金注入的项目，实行审批制，需依次审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计等。

1.3规划选址与用地预审

*规划选址：向自然资源和规划部门申请规划选址意见，明确项目用地的规划符合性。

*用地预审：同步或随后向自然资源和规划部门申请用地预审，审查项目用地是否符合土地利用总体规划、是否符合国家供地政策等，取得用地预审意见。

1.4用地手续办理

在完成立项、规划选址和用地预审后，办理正式的建设用地审批手续，获取《建设用地批准书》或《不动产权证书》（国有建设用地使用权）。此环节涉及土地征收（如涉及集体土地）、出让或划拨等方式。

二、规划与设计阶段

2.1建设用地规划许可证申领

凭立项批复（或备案证、核准文件）、用地预审意见等材料，向自然资源和规划部门申请《建设用地规划许可证》，明确建设用地的位置、面积、允许建设的范围等。

2.2方案设计与审查

委托具有相应资质的设计单位进行建筑方案设计。设计方案需符合规划条件、国家及地方相关设计规范。方案完成后，报送自然资源和规划部门进行审查，审查内容包括建筑布局、容积率、建筑密度、高度、退让、日照、交通组织、景观环境等。

2.3初步设计与审查（如需）

对于重大项目或技术复杂项目，在方案设计通过后，需进行初步设计。初步设计文件需报送相关行业主管部门（如住建、交通、水利等）或组织专家进行审查，审查重点包括技术可行性、结构安全、使用功能、投资概算等。

2.4施工图设计与审查

根据通过审查的方案设计（或初步设计），委托设计单位进行施工图设计。施工图设计完成后，必须送经认定的施工图审查机构进行审查。审查内容涵盖结构安全、消防、人防、节能、抗震、卫生等强制性标准和规范的执行情况。审查合格后，取得《施工图设计文件审查合格书》。

三、施工许可获取阶段

3.1办理建设工程规划许可证

在施工图设计审查合格后，向自然资源和规划部门申请《建设工程规划许可证》。需提交施工图、规划核实测量成果等材料，确保建设工程符合规划要求。

3.2消防设计审查/备案

根据项目规模和性质，在申请施工许可前，需向消防救援机构（或住房和城乡建设主管部门）申请消防设计审查或进行消防设计备案。大型人员密集场所和其他特殊建设工程需进行消防设计审查，审查合格后方可施工；其他工程实行备案抽查制度。（注：部分地区已将消防设计审查纳入施工图联合审查）

3.3环境影响评价文件审批/备案

根据项目对环境的影响程度，编制环境影响报告书、报告表或填报登记表，并向生态环境主管部门申请审批或备案。

3.4节能审查（如需）

对固定资产投资项目的能源消耗和节能措施进行审查，取得节能审查意见。

3.5施工、监理单位招投标与合同备案

按照《招标投标法》及相关规定，对工程项目的施工、监理等进行公开招标或邀请招标，确定中标单位，并签订施工合同、监理合同。合同签订后，需按规定向建设行政主管部门备案（部分地区已实行电子化备案或告知承诺制）。

3.6质量监督与安全监督手续办理

在申领施工许可证前，需到工程质量监督机构和安全生产监督机构办理工程质量监督手续和安全生产监督手续。通常需提交施工合同、监理合同、施工组织设计、应急预案等材料。

3.7资金证明与保函

建设单位需提供满足施工需要的建设资金已经落实的证明文件，如银行出具的资金证明或保函。

3.8申领建筑工程施工许可证

完成上述各项准备工作后，向工程所在地的县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门申请领取《建筑工程施工许可证》。需提交的主要材料包括：

*建筑工程施工许可申请表

*用地批准手续（土