北京房地产市场报告 2025年第四季度.docxVIP

FIGURESI北京|2025年第四季度

办公供应探底，仓储供应井喷，

空置率连降

制造业压场

图表1:季度回顾

GDP

(2025年全年，同比变化)

-2.9%

社零总额

(2025年全年，同比变化)

+5.5%

固定资产投资

(2025年全年，同比变化)

数据来源：世邦魏理仕研究部，北京统计局，2026年1月

内容提要

-办公楼：新增供应总量刷新了2015年以来的历史新低。科技中心子市场成为全年去化的核心引擎，推动全市空置率连续第四个季度下降。业主间价格竞争加剧。

-零售物业：全年新增供应全部来自城市更新项目。餐饮业态扩张持续放缓，服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势。次级商圈租金承压较为突出。

-仓储物流：全年全市新增供应和空置率均创历史新高。制造业新租占比达32%。全市平均租金近十年来首次跌破“40”大关。

-商务园区：市场累计迎来七个新项目入市，其中六个项目均为生命科学专项园区。租金承压倒逼业主运营升级。

-物业投资：中资机构投资者成交稀缺是导致全年交易额下降的主要原因。企业购置资产是市场的重要支撑力量。

办公楼

环比

年初至今

同比

租金

-2.7%

-10.7%

-10.7%

空置率

-0.6百分点

-1.9百分点

-1.9百分点

零售物业

环比

年初至今

同比

租金

-1.0%

-2.4%

-2.4%

空置率

-0.4百分点

0.0百分点

0.0百分点

物流

环比

年初至今

同比

租金

-3.3%

-14.8%

-14.8%

空置率

+11.0百分点

+16.3百分点

+16.3百分点

商务园区

环比

年初至今

同比

租金

-2.4%

-10.9%

-10.9%

空置率

-1.4百分点

-0.4百分点

-0.4百分点

物业投资

环比

同比

年初至今总额同比

总额

+37.6%

-51.6%

-37.3%

内资+88.3%-51.6%-39.3%

注：办公楼租金为成交面价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售(住宅及土地未列入)

数据来源：世邦魏理仕研究部，2025年第四季度

FIGURESI北京|2025年第四季度

平均租金-2.7%季度环比办公楼市场-0.6百分点季度环比

平均租金

-2.7%季度环比

新增供应十一年低谷趋紧缩，空置率季度四连降显韧性

2025年，北京办公楼市场新增供应总量仅录得18万平方米，刷新了2015年以来的历史新低，其中第四季度未有项目入市。新增供应的收缩，在客观上缓解了市场的去化压力。

2025年的新租需求呈现出“前高-中弱-后稳”的特点，交易类型仍以搬迁需求为主导，占比达76%。企业在控制成本的同时，更倾向于通过“区位不变、品质提升”的方式改善办公条件。而对跨区域搬迁的租户来说，丽泽依然是最有吸引力的板块，持续承接来自CBD、金融街、中关村等区域的外迁需求。值得注意的是，与去年相比，搬迁交易面积有所下滑，这主要归因于年内租约重组及续约谈判落地性增强，续租交易数量持续增加。除此以外，全年扩租和新成立需求仅温和修复，对整体成交规模的拉动作用有限。

从行业需求来看，TMT持续作为年内最核心的需求来源，以算力为支撑的系统解决方案、人工智能及大数据/云计算等细分赛道保持活跃。而金融业恢复缓慢，新租多为小面积；虽在本季度有万平方米级成交短期提振，但持续性不足，未能扭转全年需求疲软的格局。专业服务业中，中资律所及咨询类企业升级换迁需求持续释放，稳居需求第三位。文体娱乐板块本季度出现年内第二笔万平方米级交易，全年新租交易面积跃升至第四位。

全年全市净吸纳量累计达43.8万平方米，从而推动空置率连续第四个季度下降至19.1%。其中，本季度受多笔大面积成交带动，净吸纳量环比上升10%。甲级市场去化优势显著,全年净吸纳量贡献达70%。区域表现持续分化：科技中心子市场(中关村、望京、奥体)持续承接头部科技企业的扩租、整合及升级型搬迁等需求，成为全年去化的核心引擎。

其中，中关村空置率率先降至全市最低水平。CBD、金融街、王府井、燕莎及东二环等传统区域，因金融和部分TMT企业整合退租，去化压力凸显，乙级及老旧项目尤为严峻。

在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续增强的背景下，业主间价格竞争加