上海房地产市场报告 2025年第四季度.docxVIP

FIGURESI上海|2025年第四季度

办公和商务园区租赁活动提升投资交易活跃度稳步修复

+5.0%

+4.6%

GDP

社零总额

固定资产投资

(2025年全年，同比变化)

(2025年1-11月，同比变化)

(2025年全年，同比变化)

数据来源：上海统计局，世邦魏理仕研究部，2026年1月

内容提要

-办公楼：四季度上海办公楼市场迎来五个新项目入市，共计体量37.4万平方米。全市净吸纳量在TMT的引领下环比上升16.7%至11.7万平方米，空置率环比上升0.9个百分点至23.3%。全年净吸纳量呈现逐季递增的趋势，同比回升明显，租金降幅进一步扩大；

-零售物业：本季度共有两个大体量项目入市，新增零售面积42.6万平方米。全市净吸纳量录得37.7万平方米，空置率保持在8.8%。设计师与专业运动品牌扩张，门店升级与街铺开业活跃；

-仓储物流：当季没有新项目入市。在三方物流的扩张和新租的活跃带动下，全市净吸纳量录得39.7万平方米，全年累计超过100万平方米，为历史新高。全市空置率环比下降至24.9%;

-商务园区：四季度，市场新增了52.1万平方米优质供应，占比全年供应总量的47%。由于供应集中，全市空置率攀升至26%,为过去10年最高水平；

-物业投资：上海物业投资市场共录得39笔交易，交易金额累计150.4亿，环同比分别上升37%和33%。办公楼交易稳居首位，企业买家季内交易最为活跃。

图表1:季度回顾

办公楼

环比

年初至今

同比

租金

-1.4%

-5.2%

-5.2%

空置率

+0.9%

+1.2%

+1.2%

零售物业

环比

年初至今

同比

租金

-0.7%

0.0%

0.0%

空置率

0.0%

+0.6%

+0.6%

仓储物流

环比

年初至今

同比

租金

-3.3%

-17.3%

-17.3%

空置率

-3.9%

-4.0%

-4.0%

商务园区

环比

年初至今

同比

租金

0.0%

-3.4%

-3.4%

空置率

+2.0%

+3.7%

+3.7%

物业投资

环比

年初至今

同比

总额

+37.1%

-25.8%

+33.0%

内资+37.1%-13.6%+33.0%

注：办公楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售(住宅及土地未列入)

数据来源：世邦魏理仕研究部，2025年第四季度

FIGURESI上海12025年第四季度

净吸纳量116,980平方米办公楼空置率

净吸纳量

116,980平方米

办公楼

+0.9百分点季度环比

TMT需求提升，人工智能领域催生新办公需求

第四季度，上海办公楼市场共录得5个新项目交付，共计体量37.4万平方米，推动全市净吸纳量环比增长16.7%至11.7万平方米，空置率环比上升0.9个百分点至

23.3%。

从需求端看，本季度TMT跃居首位，占比18.6%,其中电商企业贡献超过三分之一。全年累计看，TMT亦居需求榜首，除电商外，人工智能和芯片企业同样表现活跃，带动了五角场、徐汇滨江等新兴商务区板块的成交热度；专业服务业位居第二，

占比12.8%,律所搬迁尤为集中；消费品行业排名第三，占比11.2%,快销、女装及美妆品牌活跃度较高；金融业本季度活跃度降至第四位，占比10.3%,全年累计需求排名仅次于TMT,位列第二；酒店餐饮本季度位居第五，占比6.8%。

回顾全年，上海办公楼市场共录得了11个总计79万平方米体量的新项目入市，同比基本持平。在持续高供应的压力背景下，新项目全年平均预租率不足10%。全年净吸纳量累计录得39万平方米，虽远低于近五年平均水平，但同比回升显著,需求韧性有所增强。其中新兴商务区贡献了超过三分之二的净吸纳量，成为去化主力板块。

租金方面，截至年末，全市租金报价季度环比下降1.4%至每天每平方米7.9元，有效租金则受业主进一步的让利措施影响，环比下降2.8%至每天每平方米5.4元，租金差距持续扩大。

预计办公吸纳量将在稳健的市场复苏中加速增长

预计到2026年，市场将迎来约130万平方米的新办公供应，其中有华润中心和ITC三期(B座)等优质甲级办公楼项目。尽管市场竞争日益激烈，租赁需求预计仍将保持稳定，这将得益于金融、TMT及消费品零售等行业企业的升级搬迁。

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