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中国房地产行业政策调控效果评估_2025年12月

概述

1.1报告目的

本报告旨在全面、深入地评估2023年至2025年中国房地产行业政策调控的实施效果，特别是针对“限购、限贷、限售”等核心行政手段的退出与优化过程进行系统性复盘。调研目标不仅在于量化分析房价涨幅与成交量等关键市场指标的变动轨迹，更在于通过多维度的数据模型，精准评估当前政策环境下的市场微调空间与潜在风险。研究范围覆盖全国主要一、二线及三四线城市，涉及住宅、商业及土地市场，其核心价值在于为政府决策部门提供科学的政策调整依据，同时为房地产开发企业、金融机构及投资者提供详实的市场趋势参考与风险预警。通过对政策传导机制的深度剖析，本报告致力于揭示市场复苏的内生动力与外部阻力，探索构建房地产发展新模式的有效路径。

表1-1核心指标对比表

指标名称

当前值（2025年12月）

增长趋势（同比）

关键结论

全国商品房销售面积

11.5亿平方米

微降1.2%

市场底部筑基完成，降幅大幅收窄

全国商品房销售额

11.2万亿元

微增0.8%

价格企稳回升，销售额实现正增长

70城新建住宅价格指数

98.5点

上涨0.3%

结束连续下跌趋势，进入企稳周期

房地产开发投资完成额

10.8万亿元

下降4.5%

投资端修复滞后，仍需政策发力

个人住房贷款余额

38.5万亿元

下降2.1%

杠杆率持续下降，居民去杠杆化明显

1.2核心发现

经过对近三年海量数据的清洗与深度挖掘，本报告得出若干具有里程碑意义的核心发现。首先，市场规模方面，尽管2025年全行业销售规模仍未能重回2021年的历史峰值，但市场已成功摆脱了2022年至2024年的深度调整期，呈现出明显的“L型”筑底回升态势。关键洞察在于，政策调控已从单纯的行政限制转向供需两侧的双向发力，特别是限购政策的全面取消与信贷政策的深度宽松，有效释放了刚性与改善性住房需求。市场机会方面，核心城市核心地段的资产保值属性依然强劲，而高品质、绿色低碳住宅产品的溢价能力显著提升，成为市场新的增长极。此外，保障性住房与商品房市场的“双轨制”运行模式已初见成效，有效缓解了低收入群体的住房矛盾。

表1-2核心发现汇总表

发现类别

具体内容

重要性评级

政策效果

限购限贷松绑对一二线城市成交量拉动效应显著，但对三四线城市边际效应递减

高

价格走势

房价分化加剧，一线城市率先企稳反弹，三四线城市仍面临去库存压力

高

需求结构

改善性住房需求占比超过60%，成为市场绝对主力，刚需占比持续下降

中

企业格局

国央企市场份额进一步提升，部分优质民企通过债务重组逐步恢复经营活力

高

金融风险

房地产金融风险总体可控，个别房企仍有流动性压力，但系统性风险爆发概率降低

中

1.3主要结论

报告的主要结论显示，中国房地产市场已正式告别高负债、高杠杆、高周转的旧有模式，步入以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标的存量优化与高质量发展新阶段。竞争格局方面，行业集中度进一步提升，资源向头部优质企业集中，缺乏产品力与运营能力的中小房企加速出清。发展前景上，虽然行业整体规模增速放缓，但通过城市更新、存量资产经营及物业服务延伸等新业务领域，仍蕴含着巨大的结构性机会。风险预警方面，需警惕部分弱二线及三四线城市的库存积压风险，以及房企在转型过程中面临的资金链断裂风险，同时关注宏观经济波动对居民购买力的潜在影响。

表1-3主要结论一览表

结论类型

结论内容

影响程度

市场现状

市场处于弱复苏状态，信心修复是关键，政策依赖度依然较高

深远

竞争格局

“国进民退”态势延续，混合所有制改革可能成为部分出险房企的出路

重大

发展前景

行业进入低利润率时代，管理红利与产品红利取代土地红利

长期

风险预警

区域性分化风险加剧，人口净流出城市房地产资产面临长期贬值压力

严重

1.4研究方法

本报告综合运用了定量分析与定性研究相结合的混合研究方法，确保研究结果的科学性与客观性。数据来源涵盖了国家统计局、住建部、中国人民银行等官方机构发布的权威数据，克而瑞、中指研究院等第三方行业数据库，以及重点上市企业的财务报告与实地调研访谈数据。在分析工具上，采用了描述性统计分析、面板数据回归模型、双重差分模型（DID）等多种计量经济学方法，对政策实施前后的市场变化进行精准量化。此外，研究团队还对北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等20个重点城市的500个在售项目进行了实地调研，并对200位行业专家与购房者进行了深度访谈，以确保数据来源的多元化与结论的可靠性。

表1-4研究方法应用表

研究方法

应用场景

样本规模

置信水平

文献研究法

政策梳理、理论框架构建

N/A

N/A

问卷调查法

购房者需求与信心指数调研

有效样本5000份

95%

实地调研法

案盘走访、市场热度感