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写字楼消防设施维护管理手册

第一章总则

1.1目的与依据

为保障写字楼内人员生命财产安全，规范消防设施的日常管理、维护保养及应急处置流程，确保各类消防设施时刻处于良好运行状态，依据国家及地方相关消防法律法规、技术规范，结合本写字楼实际情况，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于本写字楼物业管理单位、消防设施维护单位以及写字楼内所有租户。凡涉及写字楼消防设施的规划、建设（改造）、日常巡查、维护保养、检测、故障处理及应急操作等活动，均须遵守本手册规定。

1.3工作方针

消防设施维护管理工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行“谁主管，谁负责”的原则，做到责任到人、管理到位、及时发现、及时处理，确保消防设施的完整性、有效性和可靠性。

1.4责任主体

写字楼物业管理单位是消防设施维护管理的第一责任主体，负责组织实施本手册规定的各项工作。各租户应积极配合物业管理单位，共同维护消防设施的完好。

第二章组织机构与职责

2.1消防安全领导小组

物业管理单位应成立消防安全领导小组，由单位主要负责人任组长，相关部门负责人及租户代表为成员。其主要职责包括：

*贯彻执行消防法律法规，审定本写字楼消防设施维护管理规章制度。

*定期召开消防安全工作会议，研究解决消防设施管理中的重大问题。

*组织、协调、监督消防设施维护管理各项工作的开展。

*负责消防设施维护经费的审批与保障。

2.2消防管理部门/专职消防管理人员

物业管理单位应设立消防管理部门或配备专职消防管理人员，具体负责消防设施的日常管理工作。其主要职责包括：

*组织制定并实施消防设施维护保养计划。

*监督、检查消防设施巡查、维护、检测工作的落实情况。

*管理消防设施技术档案和维护保养记录。

*组织消防设施故障的报修与跟踪处理。

*组织或参与消防演练及消防知识宣传培训。

*对接消防设施维护保养单位及政府消防监管部门。

2.3物业管理部门职责

物业管理部门（如工程部、安保部）在消防设施管理中应履行以下职责：

*按照规定频次和内容，开展消防设施的日常巡查。

*发现消防设施故障、损坏或存在隐患时，立即上报消防管理部门，并采取临时应急措施。

*配合消防设施维护保养单位进行维护、检测工作。

*确保消防通道、安全出口畅通，消防设施标识清晰、完好。

2.4消防设施维护保养单位职责

受委托的消防设施维护保养单位应具备相应资质，并履行以下职责：

*按照国家及行业标准、规范和维护保养合同，对消防设施进行专业维护保养和定期检测。

*制定详细的维护保养方案和检测计划，并经物业管理单位确认。

*对维护保养和检测过程中发现的问题，及时向物业管理单位书面报告，并提出整改建议。

*提供真实、准确、完整的维护保养记录和检测报告。

*对物业管理单位相关人员进行消防设施操作和日常维护技能的指导。

2.5租户职责

各租户应遵守以下消防设施管理规定：

*自觉维护所租用区域内消防设施的完好，不得损坏、挪用、遮挡或擅自拆除、停用消防设施。

*不得占用、堵塞消防通道、安全出口，不得在疏散楼梯间堆放杂物。

*发现消防设施异常情况，应立即通知物业管理单位。

*积极参与消防演练，熟悉本区域消防设施的位置和基本使用方法。

第三章消防设施的日常巡查与维护

3.1火灾自动报警系统

3.1.1日常巡查（每日）

*火灾报警控制器（联动型）：检查控制器运行状态指示灯、显示屏信息是否正常，有无故障报警、火警信号；检查主备电源切换功能是否正常；检查自检、消音、复位功能是否正常。

*火灾探测器：外观是否完好、清洁，有无破损、松动、遮挡；指示灯是否正常（巡检时闪亮）。

*手动火灾报警按钮：外观是否完好，有无破损、丢失；玻璃破碎按钮是否完好，按下后能否正常报警。

*消防联动设备接口模块：外观是否完好，指示灯是否正常。

*系统线路：线路有无破损、老化，线槽、线管是否完好。

3.1.2周度/月度检查

*测试手动报警按钮的报警功能及消防控制室的接收反馈信号。

*抽查部分火灾探测器的报警功能（可采用专用检测工具模拟测试，避免频繁触发真实火警）。

*检查消防电话系统通话质量，测试消防电话分机与总机的通话。

3.1.3维护保养（由专业单位按合同约定执行，通常每月/每季度）

*对火灾报警控制器进行清洁、除尘，检查内部线路连接。

*对火灾探测器进行清洁，根据环境情况（如粉尘较多区域）可缩短清洁周期。

*对系统接地电阻进行检测。

*对消防联动控制设备进行模拟联动测试，确保各联动设备动作准确、可靠。

3.2消火栓系统

3.2.1日常巡查（每日）

*室内消火栓：箱门是否完好、关闭严密，有无锁闭、遮挡；箱内组件（水枪、水带、接口、消火栓按钮）是否齐全、完好，水带有无破损、霉变；消火栓