分时度假专题分析.pdfVIP

分时度假的起源

分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期，一位名叫亚

历山大•奈特(lexanderNette)的德国人，在他所管理的位于瑞

士提西诺(Ticino)的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设

想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地

住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专

门经营分时度假产品的欢乐迈格(Hapimag)公司。这家公司是一家

很成功的企、也，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世

纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53

处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司LesGrandsTravauxde

Marseille也设计也分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假

产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪

度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。

叱分时度假定义

分时度假(Timeshare,Vacationownership或Holiday

ownership),最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段

的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形

式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产

使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权时行交换。

国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别

罩等)的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时

销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内(一般

为20年一40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。

国际上流传较广的两个定义

美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(RealEstateTimesharing

ActCH721Florida)中对分时假的定义是:“所有以会员制、协

议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做

出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设

施在某些特定年中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年

以上”，即称之为分时假项目。

《欧盟分时假指令》(EuropeanUnionTimeshareDirective)中被

定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款

之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段(这一期限要在1周

之上)使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、

即将交付使用或即将建成的项目

b分时假交换

拥有假房产使用权的消费者，可以将自己的假房产使用权，

通过全球网络交换系统换取同等级但位于其他地区的假房屋使用

权。

20世纪70年代之后，分时假概念大量传入美国本土。当时经

济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建器大批公寓房和

假别墅。70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧

缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推

动了分时假产品在美国的发展。但引入分时假概念并开始销售的

美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人

们一旦购买了分时假产品之后，只能年复一年地在同一假地

假。为了解决这个问题，有人在分时假系统的基础上进一步拓展开

发出分时假交换系统。拥有假房产使用权的消费者，可以将自己

的假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它

地区的假房屋使用权。在20世纪80年代初期，分时交换的概念从

美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时