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公募REITs的底层资产估值与收益分配

引言

公募REITs（不动产投资信托基金）作为连接实体经济与资本市场的重要金融工具，自试点以来便受到市场广泛关注。其核心特征是通过发行收益凭证募集资金，投资于具有稳定现金流的基础设施或不动产资产，并将底层资产产生的收益按约定比例分配给投资者。在这一过程中，底层资产的估值与收益分配是决定产品定价合理性、投资者收益预期及市场流动性的两大关键环节。底层资产估值直接影响REITs的发行价格与二级市场交易价值，而收益分配则是投资者获取回报的核心来源，二者既相互独立又紧密关联：估值为收益分配提供现金流预测基础，收益分配的实际表现又会反哺资产估值的动态调整。本文将围绕