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- 2026-01-27 发布于江苏
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房地产估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
房地产估价的最高最佳利用原则要求，估价时应选择（）。
A.当前实际用途
B.法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的用途
C.开发成本最低的用途
D.业主主观期望的用途
答案：B
解析：最高最佳利用原则需同时满足四个条件：法律上允许（合法性）、技术上可能（可行性）、经济上可行（合理性）、价值最大化（最优性）。选项A仅考虑现状，未考虑潜在最优用途；C未体现价值导向；D忽略客观条件限制。
市场法估价中，选取的可比实例与估价对象的成交日期相差一般不宜超过（）。
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
答案：C
解析：根据《房地产估价规范》，可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年，最长不超过2年（特殊情况）。选项A、B时间过短不符合实际操作；D超过常规限制。
收益法中，净收益测算时不应扣除的费用是（）。
A.物业管理费
B.房产税
C.房屋折旧费
D.维修养护费
答案：C
解析：收益法的净收益是基于持续经营的税后现金流，折旧是会计上的成本分摊，不产生实际现金流出，因此不应扣除。其他选项均为维持房地产正常运营的实际支出。
成本法中，因建筑物设计过时导致的折旧属于（）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.外部折旧
D.经济折旧
答案：B
解析：功能折旧指因功能不足、落后或过剩导致的价值减损（如设计过时、设备落后）；物质折旧是物理磨损；外部折旧是外部环境变化（如周边污染）。
假设开发法适用于（）的估价。
A.已建成的住宅
B.待开发的土地
C.学校教学楼
D.历史保护建筑
答案：B
解析：假设开发法通过预测开发完成后的价值减去后续开发成本，适用于具有开发或再开发潜力的房地产（如待开发土地、在建工程）。其他选项无开发潜力或开发受限。
某估价报告的价值时点为2023年6月30日，估价作业日期为2023年7月1-5日，则报告有效期应从（）起算。
A.2023年6月30日
B.2023年7月1日
C.2023年7月5日
D.委托人收到报告日
答案：A
解析：估价报告有效期自价值时点起算，而非作业日期或交付日，以确保估价结果与特定时点的市场状况对应。
房地产的不可移动性对估价的主要影响是（）。
A.需关注区域市场特性
B.降低估价难度
C.减少可比实例数量
D.无需考虑区位因素
答案：A
解析：不可移动性导致房地产价值高度依赖所在区域的经济、交通等因素，估价时需重点分析区域市场特征。B、D表述错误；C是独一无二性的影响。
基准地价修正法中，关键步骤是（）。
A.确定土地开发程度
B.修正期日、容积率等因素
C.计算建安成本
D.测算土地还原利率
答案：B
解析：基准地价是区域平均价格，需通过期日（时间）、容积率（利用强度）、土地开发程度等因素修正，得到具体宗地价格。其他选项是成本法或收益法的步骤。
工业房地产估价中，最常用的方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
答案：C
解析：工业房地产交易少、收益不稳定（多为自用），成本法通过重置成本减折旧反映价值，更适用。市场法因可比实例少受限；收益法因收益难测较少用。
房地产估价师在估价中应遵循的核心原则是（）。
A.独立、客观、公正
B.快速高效
C.委托人利益优先
D.参考历史价格
答案：A
解析：《房地产估价规范》明确要求估价师需独立（不受干扰）、客观（基于事实）、公正（不偏不倚）。其他选项违背职业道德或专业要求。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
市场法估价中，需要进行的调整包括（）。
A.交易情况修正（消除特殊交易因素影响）
B.市场状况调整（将可比实例价格调整到价值时点）
C.房地产状况调整（比较估价对象与可比实例的差异）
D.税费负担调整（明确买卖双方税费由谁承担）
答案：ABC
解析：市场法调整包括三大类：交易情况（如急售、关联交易）、市场状况（时间因素）、房地产状况（区位、实物、权益差异）。D属于交易情况修正的内容，非独立调整项。
收益法中，确定报酬率的方法有（）。
A.累加法（安全利率+风险调整值）
B.市场提取法（通过可比实例净收益与价格比率）
C.投资组合技术（抵押贷款与自有资金的加权平均）
D.直线法（按使用年限平均计算）
答案：ABC
解析：报酬率确定方法包括累加法（考虑风险）、市场提取法（基于市场数据）、投资组合技术（结合融资结构）。直线法是折旧计算方法，与报酬率无关。
房地产估价的基本事项包括（）。
A.估价目的（如抵押、征收）
B.估价对象（具体房地产）
C.价值时点（评估的特定时间）
D.价值类型（如市场价值、抵押价值）
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