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物业设备维修保养规范手册

前言

本手册旨在规范物业管理区域内各类设备设施的维修保养工作，确保设备设施处于良好运行状态，延长使用寿命，保障业主及使用人的生命财产安全与正常生活秩序。本手册适用于物业管理处全体工程技术人员及相关管理人员，并作为设备维修保养工作的指导性文件和考核依据。

本手册的制定基于国家及地方相关法律法规、技术标准，并结合物业管理实践经验。各相关人员应认真学习、严格执行。物业管理处将根据实际情况及设备更新情况，对本手册内容进行定期评审与修订。

第一章职责分工

1.1物业管理处职责

物业管理处是设备维修保养工作的总负责部门，负责制定年度及月度设备维修保养计划，审批重大维修项目及预算，组织对维修保养工作的监督、检查与考核，协调外部专业单位进行特约维修或维保工作。

1.2工程维修部职责

工程维修部是设备维修保养工作的具体执行部门，负责按照本手册及维修保养计划，组织专业技术人员对所辖设备设施进行日常巡检、定期保养、故障维修及应急处理。负责设备技术资料的收集、整理、归档，建立设备台账，提出设备更新、改造建议。

1.3维修技工职责

维修技工应熟悉所负责区域内设备的性能、操作规程及保养要求，严格按照本手册规定进行作业。负责做好巡检记录、保养记录及维修记录，及时上报设备故障及安全隐患，参与设备故障分析与排除，不断提高自身专业技能。

第二章通用要求

2.1计划管理

工程维修部应根据设备的类型、使用年限、运行状况及相关规范要求，编制详细的年度、月度维修保养计划，明确保养项目、周期、负责人及所需资源。计划应报物业管理处审批后执行，并根据实际情况进行动态调整。

2.2巡检制度

建立设备日常巡检制度，明确巡检路线、巡检内容、巡检频次及记录要求。巡检人员应认真负责，对发现的异常情况及时处理或上报，并做好书面记录。重要设备应设专人巡检。

2.3保养规范

各类设备的保养工作应严格按照本手册后续章节规定的具体内容执行。保养前应做好准备工作，包括工具、备件、资料等；保养过程中应遵守操作规程，确保安全；保养后应进行试运行，清理现场，并填写保养记录。

2.4故障处理

设备发生故障时，维修人员应迅速响应，根据故障现象分析原因，采取有效措施排除故障。对于重大故障或自身无法解决的问题，应立即上报，并及时联系外部专业单位协助处理。故障处理完毕后，应做好记录，分析故障原因，提出预防措施。

2.5安全操作

所有维修保养作业必须严格遵守安全操作规程，佩戴必要的劳动防护用品。涉及高空作业、带电作业、动火作业等特殊作业时，必须办理相应审批手续，落实安全防护措施，确保人身及设备安全。严禁违章操作。

2.6记录与档案

建立健全设备档案，包括设备出厂资料、安装调试记录、验收报告、运行记录、巡检记录、保养记录、维修记录、改造记录等。所有记录应真实、准确、完整、规范，并定期整理归档，妥善保管。

第三章主要设备维修保养规范

3.1给排水系统

3.1.1生活水泵

日常巡检：检查水泵运行声音、振动是否正常，电机温度、电流、电压是否在正常范围，压力表指示是否稳定，管道有无渗漏，阀门开关状态是否正确。

定期保养：每月对水泵进行一次清洁保养，检查紧固螺栓有无松动，轴承有无异响，必要时加注润滑油；每季度检查密封件有无渗漏，电机绝缘性能；每年进行一次全面解体保养，更换易损件，进行性能测试。

故障处理：常见故障包括无法启动、流量不足、噪音异常等。应根据具体情况检查电源、电机、叶轮、管道等，及时排除故障。

3.1.2排污泵

日常巡检：检查水泵有无堵塞，运行是否正常，液位控制器工作是否可靠，集水井水位是否正常。

定期保养：每月清理入口滤网，检查电缆有无破损；每季度检查叶轮有无缠绕物，轴承润滑情况；每年进行一次解体保养。

故障处理：重点关注因杂物堵塞导致的故障，及时清理。

3.1.3管道与阀门

日常巡检：检查管道有无锈蚀、渗漏，阀门开关是否灵活，有无漏水。

定期保养：每半年对阀门进行一次启闭操作，对不常用阀门进行活动保养，防止锈死；每年对裸露管道进行防腐处理，检查管道支架牢固性。

3.2供电系统

3.2.1高低压配电柜

日常巡检：检查仪表指示是否正常，有无异常声响、气味，连接点有无过热现象，柜门是否完好关闭。

定期保养：严格按照电气规程进行。每月清扫灰尘，检查紧固连接螺栓；每季度检查绝缘件有无破损，接地是否良好；每年进行一次全面预防性试验及维护保养，由专业电工或供电部门进行。

安全注意事项：高压设备操作必须严格执行“两票三制”，由持证电工操作。

3.2.2变压器

日常巡检：检查油温、油位、声音是否正常，有无渗漏油现象，瓷套管是否清洁、有无破损。

定期保养：每年进行一次油质检测及常规维护，由专业单位进行。

3.2.3应急发电机

日常巡检：检查油箱油量、电瓶电压、冷却水