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浅析合同中约定任意解除权条款法律问题

本文首先通过定期租赁房屋的案例提出了合同约定任意解除权的问题。

随后在对合同任意解除权的含义和性质进行论述的基础上考察了《合

同法》对约定任意解除权的态度并进一步对约定任意解除权条款的效

力进行了分析最终提出了除法律直接规定的任意解除权主体外其他

任何主体均不得通过合同中约定的条款任意解除合同。

［关键词］合同；任意解除权；约定

一、约定任意解除权条款问题的提出

2008年1月11日甲与乙在房屋中介的介绍下签订了《房地产

租赁居间服务合同》合同约定甲将其所有的一套90平米的住宅房屋

出租给乙居住使用。租赁期限3年即自2008年1月18日至2011

年1月17日。租金为3000元/月。同时该合同第十条违约责任条款下

的第4项规定：〃双方彳到可一方提前退租均属于违约行为,需要提前一

个月通知对方并给付对方一个月租金作为赔偿金。如果承租人提前退

租则出租人对已收取的租金整月剩余部分要返还给承租人。〃合同生

效后双方如约履行了合同。但在2009年2月乙却向甲提出退租并

称愿意按照合同第十条第4项的规定向甲支付3000元的违约金作为赔

偿金且同时要求甲返还其已支付的第二年剩余的十个月的租金共计3

万元。甲不同意乙提出的退租及返还租金的请求并要求乙继续履行合

同。2009年4月乙向法院提出诉讼,请求根据双方合同的约定提前

解除与甲订立的租赁合同。同时要求甲返还全部的剩余租金。

本案在审理的过程中引起了很大的争议主要的焦点问题就是上述

合同中第十条第4项关于租赁双方当事人可以随时退租的条款是否有

双而这个实践中所引发的问题恰恰正是我国目前立法和理论上鲜有涉

及的约定任意解除权的问题。由于我国《合同法》分则赋予了部分有名

合同主体对合同的任意解除权而《合同法》总则却对合同的任意解除

权问题未做任何规定。所以在实践中对不属于《合同法》分则规定的

由当事人直接约定的任意解除权的出现如何理解和认定观点也不尽相

同。就本案这种在合同中直接约定双方可以随时解除合同的条款而言,

一种观点认为既然合同中的任意解除权条款是双方合意的结果属于约

定的合同解除权应该承认其效力。乙方只要支付违约金就可以解除合

同。另一种观点则认为根据合同法之规定约定一方解除合同必须是

有条件的只有在约定的条件成就时当事人可以解除合同。而本案中

的房屋租赁合同并没有约定解除合同的条件所以承租方无权直接解除

合同。

据笔者的考察以上这种含有约定任意解除权条款的合同在实践中

并不是个例特别是在房屋的租赁合同中更是比比皆是。甚至在许多城

市行政管理部门所公布的房屋租赁合同范本中也均出现类似条。本案

发生争议的约定任意解除权条就是参考了当地行政管理部门公布的

租赁合同范本的规定而在合同中列出的。另外，以较有代表性的北京和

上海为例，北京市目前正在使用的由北京市建委和工商局联合公布的

2008版房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）范本第十条违约责任第二

项中规定：〃租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租

的，应提前一日通知对方,并按月租金的_%支付违约金，甲方还应

退还相应的租金。〃上海市目前正在使用的2006年版的房屋租赁合同

示范文本①也列出了类似的允许当事人随时提前解除合同的条。

当然，以上房屋租赁范本中之所以出现此种任意解除合同的条,

可能是考虑到《合同法》分则中对不定期租赁合同当事人随时解除合同

权利的肯定，但是却忽略了其公布的〃范本〃也是同时适用于定期房屋

租赁合同的。所以在实践中出现了大量前述所举案例的争议。

由于理论上对任意解除权问题鲜有研究，立法上又无明确规定，所

以对于类似争议在实践中的判决也是非常混乱的。本案法院最终采纳了

第一种观点进行了