23层商住楼项目开发经济指标及财务分析实例全套表格.docVIP

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，依照该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

1、用地面积：12243平方米

2、建筑密度：≤35%

3、容积率(地上)：≤4.62

4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷

6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及重要技术经济指标

依照规划设计要点的规定及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包含社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

本项目重要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1项目重要技术经济指标（一）

项目

单位

数量

项目

单位

数量

占地总面积

平方米

121243

居住人数

人

1071

总建筑面积

平方米

55338(地上)

平均每户建筑面积

平方米

124

居住面积

平方米

37899

平均每户居住人数

人

3.5

公建面积

平方米

5077

人均居住用地

平方米

35.38

绿化用地

平方米

3060

道路面积

平方米

5233

居住户数

户

306

车库面积

平方米

7500

表6-2项目技术经济指标（二）

层数

功能

所占面积（平方米）

总面积（平方米）

裙楼

4

商铺

11248

15528

公建面积

4280

塔楼

19（2个）

住宅

1942（每层）

36898

地上总建筑面积

52426

地下室

2

停车库

7200

7764

设备面积

300

人防面积

264

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、关于工程计划的阐明

项目总工期为36个月（从3月至3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款

包含两部分：

①土地使用权出让金

依照该市国有土地使用权出让金原则，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁赔偿安顿费

依照拆迁赔偿协议，该地块拆迁赔偿费为8075万元。

上述两项共计：12332万元。

表6-3项目实施进度计划表

序号

项目名称

连续时间（月）

进度安排(按双月计

1

征地拆迁

6

4

6

8

10

12

2

4

6

8

10

12

2

4

6

8

10

12

2

4

2

前期工程

3

基础工程

6

4

主体结构工程

7

5

设备安装工程

6

6

室内外装修工程

7

7

红线内外工程

3

8

公建配套工程

3

9

竣工验收

2

10

销售

27

（2）前期工程费

本项现在期工程费估算见表6-4：

表6-4前期工程费估算表单位：万元

序号

项目

计算依据

金额

1

规划设计费

建安工程费×3%

332.02

2

可行性研究费

建安工程费×1.5%

166.005

3

水文、地质、勘探费

建安工程费×0.5%

55.335

4

通水、通电、通路费

建安工程费×2.5%

276.675

5

场地平整费

60元／平方米

73.38

总计

903.415

（3）建安工程费

参考关于类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目标建安工程费估算成果。见表6-5。

表6-5建安工程费估算表单位：万元

序号

项目

建筑面积

土建

装饰

设备

金额

共计

单价

金额

单价

金额

单价

金额

1

塔楼

41460平方米

1105

4581

101.4

420

301.5

1250

5121

2

裙楼18325平方米

其中商铺：13248平方米

1105

2025

475

870

301.5

552

3447

1105

1464

475

629

301.5

406

2499

共计

11067

（4）基础设施费

其估算过程参见表6-6：

表6-6基础设施费估算表单位：万元

序号

项目

单价

计价数量

共计

1

供电工程

65万元／公顷

5.5338顷

359.7

2

供水工程

15万元／公顷

5.5338公顷

83

3

道路工程