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棚改项目资产运营方案

一、引言

棚户区改造（以下简称“棚改”）项目是改善民生、推动城市更新和经济发展的重要举措。随着棚改项目的逐步推进，如何高效运营棚改项目资产，实现资产的保值增值，提高项目的经济效益和社会效益，成为当前亟待解决的问题。本运营方案旨在为棚改项目资产运营提供全面、系统、科学的指导，确保项目资产的有效利用和可持续发展。

二、棚改项目资产概述

2.1资产范围

棚改项目资产主要包括但不限于以下几类：

土地资产：棚改区域内征收后腾空的土地，包括可用于商业开发、住宅建设、公共设施建设等的土地。

建筑物及附属设施：新建的安置房、商业配套用房、公共服务设施（如学校、医院、社区服务中心等），以及改造后保留的部分建筑物。

配套设备：如电梯、消防设备、给排水系统、供电系统等与建筑物相关的配套设备。

无形资产：包括棚改项目的品牌、特许经营权等。

2.2资产特点

规模较大：棚改项目通常涉及较大面积的土地和众多的建筑物，资产总量较大。

用途多样：涵盖了居住、商业、公共服务等多种用途，不同用途的资产具有不同的运营特点和要求。

社会属性强：棚改项目具有改善民生、促进社会公平等重要社会意义，资产运营需要兼顾社会效益。

建设周期长：从项目规划、征收、建设到交付使用，通常需要较长的时间，资产运营需要考虑建设周期的影响。

三、运营目标与原则

3.1运营目标

经济效益目标：通过合理的资产运营，实现资产的保值增值，提高项目的投资回报率，确保项目的财务可持续性。具体指标包括资产收益率、租金收入增长率、物业增值率等。

社会效益目标：保障棚改居民的居住权益，提供优质的公共服务设施，促进社区的和谐发展，提升城市形象和居民生活质量。

环境效益目标：注重项目的生态环境保护，推广绿色建筑和节能技术，实现资源的合理利用和可持续发展。

3.2运营原则

市场化原则：遵循市场经济规律，充分发挥市场机制的作用，通过市场化手段进行资产运营和管理，提高资产运营效率。

专业化原则：引入专业的运营管理团队，运用专业的知识和经验进行资产运营，确保运营的科学性和规范性。

统筹兼顾原则：统筹考虑经济效益、社会效益和环境效益，在追求经济效益的同时，注重社会效益和环境效益的实现，实现三者的有机统一。

风险可控原则：建立健全风险管理制度，对资产运营过程中的各类风险进行识别、评估和控制，确保资产运营的安全性和稳定性。

四、运营模式选择

4.1自主运营模式

模式概述：由项目实施主体自行组建运营管理团队，对棚改项目资产进行全面运营管理。这种模式适用于项目实施主体具有较强的运营管理能力和资源的情况。

优点：能够直接掌控资产运营的全过程，便于根据项目实际情况进行决策和调整；可以充分利用项目实施主体的资源和优势，降低运营成本。

缺点：对项目实施主体的运营管理能力要求较高，需要投入大量的人力、物力和财力；可能存在专业经验不足的问题，影响资产运营效果。

实施步骤

组建运营管理团队，明确各部门和岗位的职责和权限。

制定资产运营管理制度和流程，建立健全绩效考核体系。

对资产进行清查和评估，制定资产运营计划和方案。

开展资产运营活动，包括招商、租赁、物业管理等。

4.2委托运营模式

模式概述：项目实施主体将棚改项目资产委托给专业的运营管理机构进行运营管理。这种模式适用于项目实施主体缺乏运营管理经验和能力的情况。

优点：可以借助专业运营管理机构的专业知识和经验，提高资产运营效率和水平；减轻项目实施主体的运营管理负担，使其能够专注于项目的规划和建设。

缺点：需要支付一定的委托运营费用，增加项目运营成本；对委托运营机构的监管难度较大，可能存在信息不对称的问题。

实施步骤

选择合适的委托运营机构，通过公开招标、邀请招标等方式确定合作方。

签订委托运营合同，明确双方的权利和义务、运营目标、运营期限、费用支付方式等条款。

向委托运营机构移交资产和相关资料，协助其开展运营管理工作。

建立健全监管机制，定期对委托运营机构的运营管理情况进行监督和评估。

4.3合作运营模式

模式概述：项目实施主体与其他企业或机构合作，共同对棚改项目资产进行运营管理。合作方式可以包括股权合作、业务合作等。这种模式适用于项目实施主体希望借助合作方的资源和优势，实现互利共赢的情况。

优点：可以整合双方的资源和优势，实现资源共享、优势互补；共同承担运营风险，降低单一主体的风险压力。

缺点：合作过程中可能存在利益分配、决策协调等方面的问题，需要建立有效的合作机制和沟通协调机制。

实施步骤

寻找合适的合作方，进行合作意向洽谈和商务谈判。