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日2026年01月11

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居者有其屋，昂贵的“美国梦”

2024-2025年，美国“房地产链”整体处于下行周期。2026年，在地产销售企稳和美联储持续降息的背景下，美国房地产市场能否迎来复苏、弹性几何？

一、热点思考：居者有其屋，昂贵的“美国梦”

（一）美国房地产市场疲软的核心矛盾？居民购房成本处于历史高位，需求是“短板”

2025年以来，美国房贷利率累计回落80BP，但地产销售、投资表现仍低迷。2025年以来，美国房贷利率从7%左右至6.2%，回落幅度达80BP。但是，美国新屋销售——建设链条仍处于走弱趋势中；2024年下半年至今，地产投资对美国经济增速的平均贡献为负，形成拖累。

当前，美国地产市场的核心矛盾在于需求不足，供给短缺位居其次。2024年以来，美国房贷利率见顶回落，居民售房意愿逐步改善，但购房需求持续疲软，导致地产市场转变为“买方市场”；另一方面，虽然活跃住房挂牌量仍低于疫情之前，但成屋、新屋库存月数均已超过疫情前水平。

美国住房可负担性处于历史低位，是购房需求低迷的核心要素。美国居民购房成本月均3060美元，占家庭收入比重达43.2%，远超每月2227美元的租房成本，主因房价和房贷利率均处于历史高位。若要让购房成本回落至租房成本水平，仅靠房贷利率需从当前6.2%降至3.7%。

（二）美联储降息能改善房地产需求吗？核心是长端利率，需求改善的空间较为有限

2026年，美联储或降息1-2次，但美债长端利率中枢的下行空间较为有限。2026年，由于消费的韧性、AI资本开支、《大美丽法案》的落地，美国GDP增速或高于2025年，美联储全年降息1-2次，且节奏可能“后置”，美债长端利率中枢下降的空间较为有限。

美联储降息难实质性降低抵押贷款利率，主因抵押贷款利率与10年期美债利率更相关。根据ACM模型预测，在美联储降息2次的基准假设下，至2026年底10年美债利率的中枢或位于4.0%左右。所以，抵押贷款利率下行空间也较为有限，或难实质性提振住房需求。

（三）特朗普“地产新政”能否激活地产周期？多项举措的落地性和实际效果均存疑

2025年执政以来，特朗普政府提出了五项“地产新政”：抵押贷款“可转让”；抵押贷款“可转移”；50年期抵押贷款合约；禁止大型机构购买独栋住宅（“房住不炒”）；指示房利美及房地美购买2000亿美元MBS。其中，后两项举措在行政层面具备近期落地的可行性。

特朗普“地产新政”或仅具有象征意义，较难弥补需求侧的短板。1）美国仅有约1%的住宅是被大型机构投资者购买的；2）根据测算，2000亿美元MBS购买对房贷利差的抑制效果可能不到10BP；3）建筑成本高昂、“缺工人”是供给缺口修复的掣肘。

展望2026年，美国地产市场或仅表现为弱复苏。随着房贷利率逐步回落，美国地产市场或迎

来温和复苏，地产销售小幅改善；参考6个月左右的传导时滞，2026年后期有望带动中国对美‘地产链9商品出口改善，但其幅度或需继续跟踪。

二、大类资产海外事件数据：海外风险偏好集体回升，地缘冲击下金油大涨

海外风险偏好集体回升，地缘冲击下金油大涨。当周，标普500上涨1.6%，纳斯达克指数上涨1.9%；美债下行1.0bp至4.18%；美元指数上涨0.7%至99.14，离岸人民币升至6.9760；WTI原油上涨3.1%至59.1美元/桶，COMEX金价格上涨3.6%至4473.0美元/盎司。

美国TGA余额降低，美债净发行规模回落。截至1月7日，美国TGA余额降至7836亿美元；本周（12月31日-1月7日），美债净发行规模下降，15日滚动净发行额降至-27.03亿美元。美国2025日历年累计财政赤字规模1.82万亿，低于2024年同期的1.91万亿美元。

美国12月失业率回落至4.4%，12月ISM制造业PMI弱于预期。美国12月非农就业新增5万人，弱于市场预期，但失业率回落至4.4，劳动力供给收紧或是非农、失业率分化的主因。美国2025年12月ISM制造业PMI