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- 2026-01-31 发布于江苏
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房地产估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
房地产估价的最高最佳利用原则要求评估的是（）。
A.法律允许下的最高价值
B.技术可能、经济可行的最大价值
C.法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的合理利用下的价值
D.当前实际利用状态下的价值
答案：C
解析：最高最佳利用原则需同时满足四个条件：法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化。选项A缺少技术和经济条件；B缺少法律允许；D为现状利用，不符合最高最佳利用要求。
市场法中，选取可比实例的数量一般为（）。
A.1-2个
B.3-10个
C.10-15个
D.15个以上
答案：B
解析：根据《房地产估价规范》，选取可比实例数量应不少于3个，一般不超过10个，以保证数据代表性和计算准确性。其他选项数量不符合规范要求。
某宗房地产的土地剩余使用年限为30年，建筑物剩余经济寿命为40年，采用收益法估价时，收益期限应取（）。
A.30年
B.40年
C.35年（平均）
D.建筑物经济寿命结束后土地剩余使用年限
答案：A
解析：收益期限应取建筑物剩余经济寿命与土地剩余使用年限中的较短者。本题中土地剩余使用年限30年短于建筑物剩余经济寿命40年，故取30年。
成本法中，开发利润的计算基数通常不包括（）。
A.土地取得成本
B.管理费用
C.销售税费
D.开发成本
答案：C
解析：开发利润计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用”，销售税费是在开发完成后产生的，不属于利润计算基数。
下列房地产中，最不适用于收益法估价的是（）。
A.写字楼
B.公寓
C.政府办公楼
D.酒店
答案：C
解析：收益法适用于有收益或潜在收益的房地产。政府办公楼属于非经营性房地产，无直接收益，故不适用收益法。
估价时点是指（）。
A.估价报告的完成日期
B.评估价值所对应的时间点
C.实地查勘的日期
D.委托方提出估价需求的日期
答案：B
解析：估价时点是评估价值对应的具体时间，可能是过去、现在或未来，与估价作业日期无关。其他选项均为估价过程中的时间节点，非价值对应的时点。
某宗房地产交易中，卖方实际得到100万元（税费由买方承担），已知卖方应缴纳的税费为售价的5%，则正常成交价格为（）。
A.100万元
B.105万元
C.95.24万元
D.105.26万元
答案：B
解析：正常成交价格=卖方实际得到价格/(1-卖方税费率)=100/(1-5%)≈105.26万元（计算错误，正确公式应为：卖方实际得到价格=正常成交价格-正常成交价格×卖方税费率，故正常成交价格=100/(1-5%)≈105.26万元，原选项D正确，此处修正为D）
（注：原题解析存在笔误，正确答案应为D，解析修正如下：）
解析：卖方实际得到价格=正常成交价格×(1-卖方税费率)，因此正常成交价格=100/(1-5%)≈105.26万元。选项D正确。
房地产外部折旧（经济折旧）的主要原因是（）。
A.建筑物老化
B.装修过时
C.周边环境恶化
D.设备损坏
答案：C
解析：外部折旧由房地产以外的因素引起，如周边交通恶化、环境污染等。A、B、D属于物质折旧或功能折旧。
长期趋势法主要用于（）。
A.比较不同估价方法的结果
B.预测房地产未来价格
C.确定可比实例的修正系数
D.计算开发利润
答案：B
解析：长期趋势法通过分析历史价格数据，推测未来价格变化趋势，主要用于预测。
下列估价原则中，属于技术性原则的是（）。
A.独立客观公正原则
B.合法原则
C.最高最佳利用原则
D.替代原则
答案：D
解析：替代原则是技术性原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。其他选项为伦理性或基础性原则。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
市场法中，可比实例的选取应满足（）。
A.成交日期与估价时点相差不超过1年
B.用途与估价对象相同
C.交易类型为正常买卖
D.区位与估价对象相近
答案：ABCD
解析：可比实例需满足：用途相同、区位相近、权利性质相同、交易类型匹配（如买卖对应买卖）、成交日期接近（通常1年内）、交易情况正常。
收益法中，确定报酬率的方法包括（）。
A.累加法（安全利率+风险调整值）
B.市场提取法（通过可比实例净收益与价格比率）
C.投资报酬率排序插入法
D.直线法
答案：ABC
解析：报酬率确定方法有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。直线法是折旧计算方法，非报酬率确定方法。
成本法中的“开发成本”包括（）。
A.勘察设计和前期工程费
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.销售代理费
答案：ABC
解析：开发成本包括勘察设计费、
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