造价工程师案例分析解题思路.docVIP

一、综述：

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1、问答：考估价的基本领项，估价目标、对象、时点（市场变化对估价成果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。?

2、单项选择：考适使用方法律、合用方法、估价时点、价值内涵。?

3、挑错：考对估价的通常规定，对报告的熟悉限度，基本原理的通常应用，估价方法掌握。?

4、改错：考估价方法在应用中的难点。????

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第一节：问答及单项选择题:???

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问答题答题技巧：?

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1、解决的措施是：仔细研究对的答案是分哪几点分别回答的，他的思绪是如何的。顺着它的思绪走，才能解决问题。?

2、此外，问答题通常每小题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清楚：

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一、????房地产估价的技术路线：?

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拟定房地产价格内涵和价格形成过程。??

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1、什么是技术路线？路线的三个方面???

①???价格内涵，由目标拟定????

②???估价思绪，由原则原理拟定?

③???估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的合用条件及所收集资料的数量和质量决定。?

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2、技术路线与估价规定事项的关系？

????①与估价方法：每种方法都体现了一个技术路线（p6）

????②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

????③与估价目标：目标决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采取的价值原则及估价方法都有影响。???

????※?a、估价对象实体、权利情况、区位与价值内涵有密切关系。

???????b、不一样类型房地产合用不一样的估价方法，有不一样技术路线。?

????????c、估价对象情况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、将来情况的房地产要在将来情况规划情况或是最正确运用下评估⑤含有其它资产的房地产）

④与估价时点：估价结论具备很强的时间相关性和时效性。估价对象在不一样的时点状态是不一样的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制订路线要恪守估价原则。

⑥以上各项在拟定技术路线时要全方面考虑相关事项。???

3、估价路线的拟定过程：???

①???拟定估价的基本领项（对象、目标、时点）；

②???拟定价格内涵（一定要先说清楚）；

③???选择适宜方法、途径

④???方法应用要点或者需要特殊解决的地方

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二、价格解释对价格有争议、疑惑???

[（对两种对的成果分别解释）哪些是影响价格的因素？

从因素入手]

①???目标不一样，价格类型不一样；

②???时点不一样，价格不一样。（动态价格）市场环境、供求情况均要变；估价对象也会变化期限、成新、房地产情况；

③???交易情况是否变化权力束在限制约束下，交易情况不一样；

④???估价原则是否变化用途，最高最正确使用、违章建筑、暂时建筑〉；

⑤???估价方法两个机构评估，不一样方法产生价格差异〉?

三、资料的收集。???

资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就收集哪些资料（影响的限度、方向、关系不一样，要有针对性）???

1、?通常资料：????

（1）?项目标关于资料：①估价目标（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联络电话）；?③项目关于文件。

（2）?估价时点房地产市场情况的资料：①?通常性的；②?地区性的；③?本类型房地产资料（商业、特殊物业）

（3）?估价对象情况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利情况……

（4）?估价对象区域条件资料：①?交通。②?环境。③?繁荣限度。????（5）?相关法律、法规、政策。

2、?不一样估价方法应收集的重要资料（四章Ｐ191）

（1）?市场法：①?交易实例及实例房地产情况。②?不一样交易情况价格差异的资料。③?房地产价格指数及利率方面的资料。④?房地产情况修正的关于技术资料。

（2）?成本法：①?土地取得成本方面的资料。②?土地开发和房屋建设方面的资料。③?管理费用方面的资料。④?利息率、利润率、税费等原则方面的资料。⑤?建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥?建筑物的折旧方面的资料。

（3）?收益法：①?估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。②?估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③?折旧、剩余收益年限等资料。④?酬劳率方面的资料。

（4）?假设开发法：①?同类房地产市场既有竞争情况、将来趋势。②?同类房地产市场售价。③?同类项目开发周期、开发费用。④?同类项目开发利润或收益资料。⑤?折现率拟定的关于资料。?

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第二节估价报告指错???

一、答题技巧???

1、指错题指出