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2026年房产评估师考试题

一、单选题（共10题，每题1分，计10分）

1.某城市2025年商品住宅平均售价为每平方米15000元，2026年该城市商品住宅平均售价上涨至每平方米16500元，涨幅为8%。若某住宅2025年评估价值为300万元，采用定基价格指数法评估其2026年价值时，应乘以的价格指数为（）。

A.1.08

B.1.0824

C.1.12

D.1.06

2.评估某商业用房时，若市场法选用的可比案例成交价格均低于市场平均水平，且经交易情况、区域因素、个别因素修正后仍低于评估基准日的市场价值，则应考虑（）。

A.折扣率调整

B.重新选取可比案例

C.考虑租赁收益还原法补充验证

D.直接采用修正后的价格

3.某工业用地出让年限为50年，截至2026年已使用10年，剩余出让年限为40年。若该土地剩余年限土地年增值率为6%，则其剩余年限土地价值相当于40年土地价值的（）。

A.0.89

B.0.94

C.1.06

D.1.12

4.评估某在建工程时，若工程进度为60%，已完成投资800万元，预计剩余投资400万元，且剩余工程综合成本上涨预期为5%，则该在建工程现时价值最接近（）。

A.880万元

B.920万元

C.960万元

D.1000万元

5.某房地产评估机构在评估某公寓项目时，发现该公寓未来前3年预计净租金收入分别为80万元、90万元、100万元，第4年及以后稳定在110万元/年，折现率为8%，则该公寓未来收益年限为50年的收益价值最接近（）。

A.1200万元

B.1350万元

C.1450万元

D.1550万元

6.某城市某宗临街商铺土地使用权年限为40年，已使用5年，剩余35年。若该土地年增值率为5%，则其剩余年限土地价值相当于40年土地价值的（）。

A.0.95

B.0.97

C.1.03

D.1.05

7.评估某写字楼时，市场法选取的三个可比案例成交价格分别为8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米，经交易情况、区域因素、个别因素修正后，三个案例的比准价格分别为7500元/平方米、8000元/平方米、8200元/平方米，则采用加权平均法得出的最终比准价格为（）。

A.7800元/平方米

B.7900元/平方米

C.8000元/平方米

D.8100元/平方米

8.某城市某宗住宅用地容积率为3.0，若该地块最高容积率为4.0，则其开发潜力价值主要体现于（）。

A.土地增值

B.建筑增值

C.配套设施增值

D.区位溢价

9.某房地产评估师在评估某宗商业用地时，发现该地块存在规划限制，导致其商业用途受限，则其评估价值应采用（）。

A.无限年期的收益法

B.有限年期的收益法，并考虑减值系数

C.市场法为主，收益法为辅

D.重置成本法

10.某城市某宗住宅用地2025年评估价值为3000万元，2026年该城市住宅用地价格综合上涨10%，则采用定基价格指数法评估其2026年价值时，应乘以的价格指数为（）。

A.1.1

B.1.01

C.1.21

D.1.09

二、多选题（共5题，每题2分，计10分）

1.评估某商业综合体时，市场法选取的可比案例应考虑（）。

A.类似区域的商业综合体成交案例

B.同一开发商开发的类似项目

C.交易时间与评估基准日接近

D.交易价格公开透明

E.项目规模与评估对象接近

2.某在建工程评估时，可能需要考虑的因素包括（）。

A.工程进度及完工时间

B.已完成投资及剩余投资估算

C.工程变更及潜在风险

D.原材料价格上涨对成本的影响

E.项目预售或销售情况

3.评估某工业用地时，收益法测算中应考虑的因素包括（）。

A.土地年增值率

B.土地出让年限

C.用途转换可能性

D.剩余年限土地还原率

E.区域产业政策影响

4.某房地产评估机构在评估某写字楼时，可能采用的方法包括（）。

A.市场法

B.收益法

C.重置成本法

D.成本法

E.土地增值系数法

5.评估某房地产时，若发现该房产存在抵押权、租赁权等权利限制，则评估时应考虑（）。

A.抵押权对价值的折减

B.租赁权对价值的增加

C.权利限制的解除成本

D.评估价值应扣除权利限制影响

E.权利限制是否影响房产使用

三、判断题（共10题，每题1分，计10分）

1.收益法适用于评估所有类型的房地产，包括商业、住宅、工业等。（）

2.市场法评估中，可比案例的数量越多越好。（）

3.某宗土地的年期价值与其剩余使用年限成正比。（）

4.在建工程评估时，若工程已停工，则应考虑停工损失对价值的影响。（）

5.某商业用地的评估价值