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房产中的数学问题

房地产数学概念包括占地总面积、总建筑面积、房屋的建筑面积、使用面积、套内使用面积、公摊面积、公共面积、绿地面积等。

对于购房者来说，最需要了解的是房屋的建筑面积及使用面积。

建筑面积是你购房时房产证上注明的面积，你需要按这个面积来计算房子总价。但这个面积不是你实际使用的面积，你实际使用的面积要比这个面积小，即使用面积。第一类：面积

第二类价格

包括地价、建筑本钱、安装本钱、宣传本钱、房价。房价中又包括起价、均价、实际成交价、折扣价、套价、总价等。

起价：一般是开发商在广告中妖言惑众的价格，超出想像的低，但你不要信他，这个价格的房子，可以有，也可以没有。

均价：简单理解，一个21层的楼，均价就是10层的价格。10层以下每低一层会廉价50－100元/平方米。10层以上，每高一层便贵50－100元/平方米。一层和顶层除外。

折扣价：开发商都是很扣门儿的，从来没有出现过像商场那样七折六折甚至一二折的折扣。一般而言，房地产打折，9.8知足常乐，9折已经很惊喜，8.8折超幸福，8折简直就是天上掉馅饼了。

套价：指的是不按单位平方米计算售价，而是以单套计算的售价。按套出售的房子的最大害处就是面积有时说不清，交房时如果实际房屋面积与合同面积差距过大，会引起很多纠纷。

第三类：比例-1

包括得房率、空置率、容积率、绿化率、车位配比、按揭成数、贷款比率、存贷款准备金率等。

开发商最关心的是得房率。一块地，盖多少楼，能出多少套房子，决定了开发商的利润是不是可以最大化。

空置率是政府最关心的。房子盖出来了，卖不出去的房子算是空置。空置率高，说明两个问题，一是房价不合理，二是广阔人民群众的消费水平不行，间接说明政府工作没做好。

第三类：比例-2容积率是说密度，通俗讲，一个10万平方米的社区，住500户和住1000户的感觉肯定不一样。容积率以1为基准，越小说明容积率越低，住着宽敞，越大说明容积率越高，人挨人、人挤人。

绿化率是说环境，就是绿化面积占到一个工程开发总面积的比例。

车位配比是个新问题。争车位是现在很多商品房小区业主与物业公司之间的主要矛盾。尤其是2000年左右建成的小区，由于开发商与设计者的目光短浅，设计车位缺乏，导致很多业主有钱买车，没地停车。

目前比较合理的车位配比为：1：1.5。即1.5个人拥有一个车位。

按揭成数是指你买房贷款，要从银行借多少钱。这里面也有一个猫儿腻：开发商为了多收现金，往往会以银行名义加大按揭成数，本可以做成首付30%，他非要你40%。这种情况，最好是到按揭银行打听一下，如果银行首肯30%，你如坚持，开发商也得依你。

房地产数学公式-1搞懂了概念之后，运用加减乘除等技法，再套用一些计算公式，根本可以是明了房地产的各类价格是怎么来的。

1.使用面积＝建筑面积－公摊面积。一般来说，如果是高层，公摊面积占房屋建筑面积的20%－25%，多层为14%－18%。

2.房价＝地价+建安本钱+宣传本钱+工资本钱+利润

3.等额本息还款：每月还本付息金额=[本金×月利率×(1+月利率)还款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]

房地产数学公式-2计算说明：

1.每月利息=剩余本金×贷款月利率

2.每月本金=每月月供额×每月利息

3.等额本金还款：每月还本付息金额=[本金×月利率×(1+月利率)还款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]4.银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

房地产数学公式-25.容积率计算公式：总建筑面积/建筑占地面积

6.绿化率计算公式：绿化率=绿地面积/土地面积

绿化率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地〔道路红线内的绿地〕，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地

房地产数学猜测各类数学猜测向来都是数学研究领域的皇冠，著名的如歌德巴赫猜测。房地产数学也不例外，很多猜测也充满着迷人的气息。???猜测一：今年房价是上行还是下行趋势。

???猜测二：房地产开发商开发一个工程，到底会有多大的利润。

???猜测三：房地产到底是有泡沫呢？有泡沫呢？还是有泡沫呢？

???行了，够了！估计够你想一年的了。想一想问题

一.为什么收入永远赶不上房价?-1举例说明:比方上海房价中位线100万元,家庭收入中位线10万元,家庭储蓄中位线30万元.。假设房价和收入均以每年5%的速度上升,那么五年后,上海的房价中位线到达127.6万元,家庭收入到达12.76万元,储蓄到达38.28万元,原房价和储蓄的差额为70万元,现