房屋租赁司法解释与承租益保护.pdfVIP

者经主管部门批准建设的，应当认定有效。

2（）出租人就批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同

无效；但在一审辩论前经主管部门批准建设的，应当认定有效。

3（）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审辩论前经主

管部门批准延长使用期限的，应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解释】房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的支付房屋占有使用费

的，一般应予支持。

2.登记备案（2011年案例分析题）

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政规定登记备案手续为由，请求确认合

同无效的，不予支持。

【相关】商品房预售合同应当登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效

条件，当事人另有约定的除外。

3.承租人的优先权（2010年案例分析题、2011年多选题）

出租人租赁房屋的，应当在之前的合理期限内承租人，承租人享有以同等

条件优先的权利。

（1）只有房屋租赁规定了优先权，其他标的物租赁并不适用优先权。

（2）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前承租人。承租人未参加拍

卖的，应当认定承租人放弃优先权。

（3）出租人租赁房屋未在合理期限内承租人或者存在其他承租人优先

权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，应予支持；但请求确认出租人与第

三人签订的房屋合同无效的，不予支持。

（4）具有下列情形之一，承租人主张优先房屋的，不予支持：

①房屋共有人行使优先权的；

②出租人将房屋给近亲属，包括配偶、父母、、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、

女、外女的；

③出租人履行义务后，承租人在15日内未明确表示的；

④第三人善意租赁房屋并已经登记手续的。

【例题·多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房。根据合同法律制

度的规定，下列表述中，正确的有（）。（2011年）

A.乙应在之前的合理期限内甲，甲在同等条件下享有优先权

B.如果乙对甲隐瞒情况，将给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋合同无效

C.如果甲放弃优先权，当丙购得该住房成为新所有人后，即使租期未满，也有权要

求甲立即迁出该住房

D.如果乙的哥哥丁想要该住房，则甲主张优先权

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【解析】（1）选项A：出租人租赁房屋的，应当在之前的合理期限内承租

人，承租人享有在同等条件下优先的权利；（2）选项B：出租人租赁房屋未在合理

期限内承租人或者存在其他承租人优先权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责

任的，应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋合同无效的，人

院不予支持；（3）选项C：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

4（）选项D：出租人将房屋给近亲属（包括配偶、父母、、兄弟姐妹、祖父母、

外祖父母、女、外女），承租人主张优先房屋的，不予支持。

4.房屋租赁中同住人的权利

（1）承租人在房屋租赁期间的，与其生前共住的人可以按照原租赁合同租赁该

房屋。

（2）承租人租赁房屋用于以工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁

期间、被或者被，其共同经营人或者其他请求按照原租赁合同

租赁该房屋的，应当支持。