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借名购房协议书

借名购房的风险与根源

借名购房的风险并非空穴来风，其根源在于物权公示原则与实际权利状态的分离。根据我国《民法典》规定，不动产物权以登记为公示要件，登记簿上记载的权利人即被推定为合法权利人。这意味着，一旦名义产权人违反约定，擅自处分房屋（如出售、抵押），或因自身债务导致房屋被查封、拍卖，实际出资人即便手握协议，也难以对抗善意第三人。此外，名义产权人意外身故、婚姻状况变动等，都可能引发房屋继承、分割等一系列复杂纠纷。税费承担、贷款偿还、产权过户障碍等问题，更是实践中常见的争议焦点。

借名购房协议书的核心价值与局限性

《借名购房协议书》的签署，其首要价值在于证明实际出资人与名义产权人之间存在借名的合意，以及实际出资的事实。在发生争议时，该协议是实际出资人主张权利的重要证据。一份条款完备、逻辑清晰的协议，能够在一定程度上厘清双方权利义务，减少履约过程中的不确定性。

然而，必须清醒认识到，协议的作用是有限的。它本质上是一种内部约定，仅在实际出资人与名义产权人之间产生债权债务关系，无法直接产生物权变动的效力。因此，协议的存在并不能完全消除前述的法律风险，其“护身符”的作用是相对的、有条件的。

协议条款的精心构筑：力求周全与平衡

拟定一份《借名购房协议书》，应秉持审慎、详尽的原则，力求将双方权利义务、风险承担等事项明确化、具体化。以下是协议中应当重点关注的核心条款：

1.合同主体信息：清晰列明实际出资人与名义产权人的姓名、身份证号码、联系方式、住址等基本信息，确保身份的准确性与唯一性。

2.借名购房背景与目的：简要说明借名购房的原因，例如“因甲方不具备某地购房资格/无法获得更优惠贷款利率等，经双方协商一致，乙方同意甲方借用其名义购买本协议约定房屋”。此条款有助于证明借名行为的真实性。

3.房屋基本情况：详细描述所购房屋的坐落位置、建筑面积、房屋用途、不动产权证号（若已办理）或购房合同编号等关键信息，确保指向明确。

4.出资方式与资金流向：这是协议的核心条款之一。需明确约定购房款（包括首付款、定金、按揭贷款等）的全部或主要部分由实际出资人承担。应详细列明每一笔款项的支付方式（现金、银行转账等）、支付时间、金额，并特别约定实际出资人将款项支付至名义产权人账户或直接支付给开发商/卖方的具体流程和凭证要求。建议所有款项均通过银行转账，并保留完整的转账记录，备注款项用途（如“购房款”、“XX房屋首付款”）。

5.房屋权属的约定：明确约定房屋的实际所有权归属于实际出资人，名义产权人仅为登记权利人，不享有该房屋的任何实际权益。此条款是主张权利的基础，但需注意其对内效力与对外效力的区别。

6.房屋的占有、使用与收益：约定房屋交付后由实际出资人占有、使用、管理，并享有因房屋产生的全部收益（如租金）。物业费、水电费、维修基金等相关费用也应由实际出资人承担。

7.名义产权人的义务与限制：

*配合义务：名义产权人应按照实际出资人的要求，配合办理购房合同签署、贷款申请、产权登记、过户等相关手续。

*禁止处分义务：明确约定名义产权人不得擅自以任何形式（包括但不限于出售、赠与、抵押、出租、设立担保物权等）处分该房屋，或将房屋用于偿还自身债务。

*信息披露义务：名义产权人如涉及可能影响房屋权益的重大事项（如自身涉诉、婚姻状况变化等），应及时通知实际出资人。

8.产权过户（回转）的条件与程序：这是实际出资人实现物权的关键条款。应明确约定在何种条件成就时（如实际出资人具备购房资格、贷款结清等），名义产权人必须无条件配合将房屋过户至实际出资人名下或其指定的第三人名下。过户所产生的税费承担方式也应一并约定。

9.违约责任：此条款是保障协议履行的重要手段。应针对双方可能出现的违约情形（如名义产权人拒绝配合过户、擅自处分房屋，实际出资人未按时支付款项等）约定明确的违约责任，包括但不限于继续履行、赔偿损失（直接损失、间接损失，如预期利益、律师费、诉讼费等）、支付违约金等。违约金的数额或计算方式应具有一定的惩罚性与补偿性。

10.风险承担：约定在房屋过户至实际出资人名下前，因房屋产生的一切风险（如市场价格波动、毁损灭失、政策变动导致无法过户等）由实际出资人承担。

11.证据材料的保管：约定与购房相关的所有合同、票据、付款凭证、不动产权证书等原件由实际出资人保管，名义产权人可保留复印件。

12.保密条款：双方应对本协议内容及借名购房事宜承担保密义务。

13.争议解决方式：约定如因本协议发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，提交有管辖权的人民法院诉讼解决。

14.协议生效与其他：包括协议生效时间、份数、附件效力等常规条款。

协议文本（参考框架）

鉴于借名购房的复杂性和高风险性，