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居间合同跳单责任认定及案例

引言

在商业活动与日常生活中，居间服务扮演着连接供需双方的重要角色。无论是房屋买卖租赁、货物交易还是项目对接，居间人通过提供信息、促成交易，帮助委托人降低信息成本、提高交易效率。然而，随着市场交易的复杂化，“跳单”现象逐渐成为居间合同纠纷的高频争议点。所谓”跳单”，是指委托人利用居间人提供的交易机会或媒介服务后，绕过居间人直接与相对方达成交易，以逃避支付居间报酬的行为。这种行为不仅损害了居间人的合法权益，更破坏了市场交易的诚信基础。如何准确认定跳单责任？司法实践中裁判尺度如何把握？本文将结合法律规定与典型案例，展开深入探讨。

一、居间合同与跳单行为的基础认知

（一）居间合同的法律内涵与核心特征

居间合同是《民法典》合同编规定的典型合同类型，其核心是居间人向委托人报告订立合同的机会（报告居间）或提供订立合同的媒介服务（媒介居间），委托人在交易成功后支付报酬。与其他合同相比，居间合同具有三个显著特征：

其一，服务的媒介性。居间人不直接参与委托人与相对方的合同订立，仅提供信息桥梁作用，这与委托合同中受托人以委托人名义处理事务、行纪合同中行纪人以自己名义交易有本质区别。

其二，报酬的附条件性。居间人能否获得报酬，取决于是否成功促成交易。若交易未达成，除非合同另有约定，否则居间人仅能主张必要费用。

其三，信息的专属性。委托人依赖的是居间人提供的特定信息资源，如房屋的独家房源、特定供应商的联系方式等，这些信息往往是居间人投入时间、资金或人脉积累的成果。

（二）跳单行为的表现形式与危害

跳单行为并非严格法律术语，而是对委托人”过河拆桥”行为的通俗描述。实践中常见的跳单形式包括：

利用居间人提供的房源/客户信息，私下联系相对方完成交易。例如，购房者通过中介带看房屋后，通过其他渠道获取房主联系方式直接签约。

更换交易主体规避支付义务。如公司员工以个人名义通过居间人联系供应商，后续以公司名义直接交易；或夫妻一方通过中介接触房源，另一方以自己名义签约。

拖延交易时间等待居间服务期届满。部分委托人在居间服务期内接触相对方，故意拖延至合同到期后再签约，试图逃避报酬支付。

跳单行为的危害是多维度的：对居间人而言，前期投入的人力、物力（如带看房屋、筛选信息）无法获得回报；对市场秩序而言，破坏了”谁服务谁受益”的诚信规则，可能导致居间人减少信息投入、提高服务费用；对委托人而言，短期看似节省了成本，但长期可能因居间人减少优质信息供给而面临更高的交易成本。

二、跳单责任认定的核心要件与法律依据

（一）法律依据：从《合同法》到《民法典》的规则延续

我国对跳单行为的规制经历了从司法解释到法律条文的演进。原《合同法》第426条、第427条规定了居间报酬请求权的基础，2021年施行的《民法典》第961-966条在继承原有规则的基础上，进一步明确了”跳单”的责任认定方向。其中，第965条特别规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”这一条款为跳单责任认定提供了直接法律依据。

（二）责任认定的四大核心要件

司法实践中，认定委托人构成跳单并承担责任，需同时满足以下要件：

居间合同合法有效

这是责任认定的前提。若居间合同因违反法律强制性规定（如中介无资质从事特许经营领域居间）、显失公平或存在欺诈胁迫而无效，委托人无需承担跳单责任。例如，某房产中介未取得房地产经纪备案证明，与委托人签订的居间合同可能被认定无效，此时即使委托人跳单，中介也无法依据该合同主张报酬。

居间人已实际提供有效服务

居间人需证明其确实为委托人提供了具体、可识别的服务，且该服务与最终交易存在直接关联。例如，在房屋买卖中，中介需证明曾带委托人实地看房、提供房源信息、促成双方初步沟通等。若中介仅提供模糊的”市场信息”，未指向特定交易对象，则难以认定其服务的有效性。

委托人存在主观故意

跳单责任的成立以委托人主观上具有逃避支付报酬的故意为要件。若委托人因居间人服务质量差（如隐瞒房屋重大瑕疵）、报价过高而选择其他中介，或因相对方主动联系而交易，则不构成恶意跳单。例如，中介A带看房屋时未告知房屋存在漏水问题，委托人通过中介B核实后选择B促成交易，此时委托人无主观故意，不承担跳单责任。

交易与居间服务存在因果关系

委托人最终达成的交易，必须是基于居间人提供的交易机会或媒介服务。例如，中介提供了某小区302室的房源信息并带看，委托人后续与该房屋产权人签约，即可认定因果关系；若委托人通过其他渠道（如小区公告栏）获得同一房源信息，则因果关系不成立。

（三）例外情形：不构成跳单的常见场景

并非所有绕过居间人的交易都构成跳单。实践中，以下情形委托人通常不承担责任：

居间人未独家代理，委托人通过其他正当途径获得同一信息。例如，