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中小学物业管理规范与操作指南

前言：中小学物业管理的特殊性与重要性

中小学物业管理，并非简单的“看门人”与“清洁工”角色叠加，它承载着为广大师生营造安全、整洁、舒适、有序的教学与生活环境的重要使命，其工作质量直接关系到正常教学秩序的保障、师生身心健康乃至校园文化建设。相较于商业物业或住宅物业，中小学物业具有服务对象特殊（以未成年人为主）、服务时间集中（与教学作息高度同步）、安全责任重大（涉及生命安全与教育连续性）、育人功能隐含（环境熏陶）等显著特点。因此，建立一套科学、严谨、细致且具操作性的管理规范与操作指南，是提升中小学物业管理水平、确保校园和谐稳定的基石。本指南旨在结合中小学物业的实际需求，提供系统性的管理思路与实操建议。

一、总体原则与目标

1.1安全第一，预防为主

将师生生命财产安全置于首位，建立健全各项安全管理制度和应急预案，常态化开展安全隐患排查与整改，杜绝安全责任事故发生。

1.2服务育人，精细管理

以服务教育教学为核心，倡导“管理即服务，服务促育人”的理念。通过精细化的管理和人性化的服务，营造积极向上、整洁优美的校园环境，潜移默化地影响学生行为习惯的养成。

1.3规范操作，责任到人

明确各岗位职责、工作流程和质量标准，确保各项工作有章可循、有据可查。建立清晰的责任追究机制，将管理责任落实到具体岗位和个人。

1.4持续改进，提升效能

定期对物业管理服务质量进行评估与反馈，积极采纳师生合理建议，不断优化服务流程，提升管理效能与服务满意度。

二、核心管理模块与操作规范

2.1环境保洁与绿化养护模块

2.1.1日常保洁操作规程

*区域划分与频次：根据校园功能分区（教学区、办公区、生活区、运动区、公共卫生间等）制定详细的清洁计划表，明确各区域的清洁内容、标准和频次（如每日清扫、拖拭，每周深度清洁等）。

*作业规范：保洁人员需统一着装，佩戴工牌，使用符合环保标准的清洁用品和工具。操作时应注意避让师生，避免在主要教学时段进行大规模扬尘作业。地面清洁应达到“六无”（无垃圾、无痰迹、无积水、无污渍、无蛛网、无杂物）标准。

*特殊区域处理：公共卫生间应定时巡查、清洁、消毒，确保无异味、无污垢，卫生纸、洗手液等用品供应充足。垃圾桶（箱）应及时清运，避免满溢，周边地面保持清洁。

*垃圾处理：实行垃圾分类管理，设置分类垃圾桶，引导师生正确投放。生活垃圾日产日清，建筑垃圾、有害垃圾按规定单独存放和处置，严禁随意丢弃。

2.1.2绿化养护基本要求

*日常巡查与养护：定期对校园花草树木进行巡查，及时浇水、施肥、修剪、除草、防治病虫害。确保绿化植被生长良好，形态美观。

*季节养护重点：根据不同季节特点，制定相应的养护计划。如春季补种、夏季防暑、秋季修剪、冬季防冻等。

*景观提升：配合学校整体规划，适时进行花卉摆放、景观小品维护，营造富有生机与美感的校园环境。

2.2设施设备运行与维护模块

2.2.1水电系统管理

*日常巡检：建立水电设施设备台账，每日对变配电房、水泵房、高低压线路、供水管道、开关插座、灯具等进行巡查，记录运行状况，发现异常及时处理。

*定期维保：按照设备说明书和行业标准，对水电设备进行定期维护保养，确保其处于良好运行状态，延长使用寿命。

*节能降耗：积极采取节能措施，如推广使用节能灯具、安装节水器具、合理控制公共区域照明和空调开启时间，降低能耗成本。

*应急处置：制定停水停电应急预案，配备必要的应急照明和供水设备。发生故障时，迅速响应，及时抢修，最大限度减少对教学活动的影响。

2.2.2特种设备与教学辅助设施管理

*电梯安全：严格执行电梯安全管理规定，定期由有资质的单位进行维保，确保电梯运行安全。物业人员需配合做好日常检查，提醒师生安全乘梯。

*消防设施：每月对消防栓、灭火器、烟感报警器、应急指示灯等消防设施进行检查，确保完好有效，通道畅通无阻。配合学校进行消防演练。

*教学设备：对于学校委托管理的部分教学辅助设备（如多媒体设备、体育器材等），应协助进行日常清洁、简单故障排查和报修，建立相应的管理记录。

2.3安全保卫与秩序维护模块

2.3.1门禁与出入管理

*校门管理：严格执行校门出入管理制度。上学、放学高峰期增派人手，维护校门口秩序，引导学生安全进出。对外来人员和车辆实行严格登记、核实、引领制度。

*校内巡查：建立24小时巡逻制度，重点巡查教学区、宿舍区、财务室、实验室、仓库等重点部位。对可疑人员和行为进行盘问和报告。

*监控系统：确保校园监控系统24小时正常运行，监控画面清晰，录像资料保存完整。定期检查维护监控设备。

2.3.2安全防范与应急处理

*安全隐患排查：定期组织对校园建筑、设施、消