房地产物业维修保养计划编制范本.docxVIP

房地产物业维修保养计划编制范本

一、引言

物业维修保养计划是物业管理工作的核心指导性文件之一，其目的在于通过系统化、规范化的预防性维护和及时的修复工作，确保物业共用部位、共用设施设备的完好性、安全性和正常运行，延长其使用寿命，提升物业整体价值，并为业主和使用人提供舒适、安全、便捷的居住和工作环境。本范本旨在为房地产物业管理单位提供一份专业、严谨且具有实操性的维修保养计划编制框架，各单位可根据自身物业的具体情况进行调整和细化。

二、计划编制基本原则

1.合法性与合规性原则：严格遵守国家及地方相关的法律法规、行业标准及物业服务合同的约定。

2.预防为主原则：强调预防性维护，通过定期检查、保养，及时发现并排除潜在故障，减少突发故障的发生。

3.全面性与系统性原则：覆盖物业所有共用部位、共用设施设备，确保无遗漏，并形成完整的维护保养体系。

4.经济性与效益性原则：在保证维护质量的前提下，合理规划资源投入，力求以最经济的成本实现最佳的维护效果，避免不必要的浪费。

5.适用性与可操作性原则：计划内容应结合物业实际状况、设备特性及管理团队能力，确保各项措施具体、明确，便于执行和检查。

6.业主参与原则：适当征求业主意见，考虑业主需求，提高计划的认可度和执行效率。

三、计划编制前期准备

1.成立编制小组：由物业负责人牵头，组织工程、客服、财务等相关部门人员组成计划编制小组，明确职责分工。

2.资料收集与分析：

*物业竣工图纸、设备技术资料、使用说明书、保修文件等。

*过往维修保养记录、设备故障记录、巡检记录。

*相关法律法规、行业标准、地方规范。

*物业服务合同中关于维修保养的约定。

*同类物业维修保养经验数据。

3.物业现状普查与评估：

*对物业共用部位（如建筑物主体结构、屋面、墙体、楼梯间、走廊等）进行全面检查评估。

*对共用设施设备（如给排水系统、供电系统、供暖/制冷系统、消防系统、电梯、安防系统、智能化系统、公共照明、绿化、环卫设施等）进行逐项检查、测试，评估其运行状况、技术性能及剩余使用寿命。

*识别潜在的安全隐患和需要重点关注的部位/设备。

4.业主需求与期望调研：通过问卷、座谈等形式，了解业主对物业维护保养的关注点和需求。

四、维修保养计划核心内容

（一）维修保养范围与分类

1.共用部位：

*建筑物主体结构（地基、承重墙、梁、柱、楼板、屋顶等）。

*公共区域（楼梯间、走廊、门厅、电梯厅、公共卫生间等）的地面、墙面、顶棚、门窗。

*屋面及排水系统（屋面防水层、隔热层、落水管、天沟等）。

*外立面（墙面、幕墙、涂料、面砖等）。

2.共用设施设备：

*给排水系统：供水管道、阀门、水箱（池）、水泵、排水管道、化粪池、污水处理设施等。

*供电系统：高低压配电柜、变压器、电缆、母线、配电箱（柜）、公共照明等。

*供暖与通风空调系统：锅炉、换热器、管道、暖气片、空调机组、风机盘管、风管、冷却塔、水泵等。

*消防系统：火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等。

*电梯系统：电梯轿厢、曳引机、导轨、门机、控制系统等。

*安防系统：监控摄像头、门禁系统、停车场管理系统、周界防范系统等。

*智能化系统：楼宇自控系统、信息网络系统、广播系统等。

*其他：道路、停车场、路灯、沟渠、池、井、绿化、康乐设施、垃圾桶等。

3.维修保养分类：

*日常维护保养：每日或每周进行的清洁、检查、紧固、调整、润滑等常规性工作。

*定期维护保养：按月、季、半年、年度等周期进行的较为全面的检查、保养、测试和预防性更换工作。

*专项维修保养：针对特定系统或设备进行的具有专业性、技术性的维修或升级改造工作。

*应急维修：针对突发故障或紧急情况进行的快速修复工作（通常单独制定应急预案）。

（二）具体维修保养项目、周期、内容与标准

（以下为示例，各物业需根据实际情况详细列出）

系统/部位

序号

保养项目

保养周期

保养内容与标准

责任部门/人

备注

:-----------

:---

:-------------

:-------

:-----------------------------------------------------------------------------

:----------

:-------

**公共照明**

1

灯具清洁与检查

月度

清洁灯具表面，检查灯具完好性、亮度，紧固松动部件，更换损坏光源。确保照明正常。

工程部

2

线路绝缘检测

年度

检测线路绝缘电阻，确保符合安全标准。

工程部

**给排水**