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房地产企业破产重整案件审理实务初探

内容提要：新企业破产法确立了重整这一-破产预防制。重整制有助于挽救那些虽已陷人

债务困境但仍具有挽救价值与希望的企业，并可以更好地维护各方当事人权益。目前在司法

实践中，破产重整程序被广泛适用并呈增加态势。本文通过对房地产企业经营特点的分析,

对房地产企业若何具体适川破产重整程序以及司法实践中存在的相关法律难题进展探讨，以

总结房地产企业破产重整之经历。

新企业破产法确立了破产重整法律制，弥补了旧破产法在破产预防制方面的立法空

白，完善了破产法的体系。理论界和司法实务界对重:整制的立法本义、制价值判断、具

体程序适用等问题不断进展深入的探讨，以求正确的适用法律。在破产重整制的实务研究

中，需要耐一些具有不同典型特征的企业的重整案件进展分类研究，如金融机构、卜.市公司、

房地产企业等特殊企业，要考虑到其业务类型、财产特点等，解决法律的针对性适用问题。

本文从房地产企业的特点出发，对其适用重整程序的一些司法实践问题提出解决思路和立法

完善建议。

一、房地产企业破产案件的特点与破产重整程序的适用

一（）房地产企业破产案件的特点

房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营，管理和服务活动的企业，其营业

内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展的各项相关业务。在实践中，主要

是从事房地产开发及包租经营的房地产企业出现破产。开发商需要对房地产工程在较短的时

间内投入较大的资金，如遇到经济政策、经济形势、市场业态等方面因素的不利影响，那么

很可能导致其资金回收困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务的情况。此外，也有局

部从事商业房地产包租经苜的企业，可能由于对出租率预期错误、包租成本过高等原因发生

不能清偿到期债务的情况，房地产企业的破产案件具有以下一些特点：

第房地产企业尤其是开发商主要是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产

实际价值并不一定缺乏以清偿全部债务，如果能够缓解支付闲难，解决不动产变现的实际障

碍，可能防止产清算。

第二，房地产企业财产变现受到市场因素影响较大，房市变化、区域环境影响以及政策

因素等均可能导致不动产的变现价值不确定，以产清算程序中拍卖、变卖的方式对不动产

进展变现，可能不利于实现不动产价值的最大化。

第三，房地产企业的产清算往往是无财产担保债权人受偿比例最低的产案件。以开

发工程及所占土地使用权句银行抵押贷款取得局部建设资金，是房地产开发商采用较多的资

金运作模式。一旦开发商产，银行在产清算程序中可就抵押财产优先受偿，而无财产担

保的其他债权人的债权受清偿的比例很低。

第四，房地产企业的产可能影响相关行业企业的正常经营。开发商在建设过程中与建

筑材料供应方、建筑设备出租方、房屋设施安装方、装饰工程承揽方等形成较为复杂的债权

债务关系，开发商的产会造成这些债权人的经营困难，影响相关行业的稳定。而时于从事

包租经营的房地产企业，产清算程序的进展必然影响商业承租人的正常经营，经营环境的

坏会严重影响商业秩序的稳定。

第五，房地产企业产可能影响社会秩序的稳定。房地产企业产必然涉及对个人购房

者群体利益的保护，这不仅在案件审理中涉及复杂的法律问题，还可能对社会秩序的稳定产

生不利影响，爆发群体性事件。目前已出现因房地产包租经营企业