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房地产项目开发流程全历程

前置说明：

今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。或与同仁们配合探讨,

以求得项目开发运行的便捷之路。...

房地产项目开发流程全历程

目录

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得衡《宁拆迁许可证》

三、筹划设计

四、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建立阶段

1、施工用水电及通讯线路接通，包管施工需要

2、施工园地平整，到达施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施人为料准备

5、施工质料和施工设备的准密

6、临时用地或临时占道手续治理

7、施工许可批文及治理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、体例工程进度筹划

11、设计、施工、监理单元的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭治理

三、申请竣工验收，取得《修建工程竣工验收存案证》

四、申办建立工程筹划验收

五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

六、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、建立、经营、治理的步伐上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研

究和项目决策阶段、建立前期准备阶段、建立阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章：项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准开端立项后，转由企业战略生长研究中心（筹谋

部）进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提

高项目开发建立的经济、社会和情况效益。

可行性研究的主要内容有：

（I）项目表面；

⑵开发项目用地的现场观察及动迁安顿;

(3)市场阐发和建立范围简直定；

(4)筹划设计影响和情况掩护；

(5)资源供给及资本运作方案；

(6)情况影响和情况掩护；

(7)项目开发模式、组织机构、岗亭需、治理用度的研究；

(8)开发建立节点筹划；

(9)项目经济及社会效益阐发；

(10)结论及发起。

2、可行性研窕成员知识组成：经济师、市场阐发专家、房地产专家、修建工程专家、财会

师及律师。

3、可行性研究的事情阶段

1)投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开端摸底和意向性谈判，

并对投资项目或投资偏向提出发起，即在•定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预

测为底子，寻找最有利的投资时机。投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依

靠详细的阐发。如果时机研究认为可行的，就可以进行卜.一阶段的事情。

2)开端可行性研究，亦称“预可行性研究二在时机研究的底子上，进一步对项目建立的可

能性与潜在效益进行论证阐发。

3)详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目投资决策

的底子，是在阐发项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。

4、可行性研究按5个步调进行：

(I)项目公司担当委托或团体公司董事会立项；

(2)观察研究；

(3)方案选择与优化：

(4)财政评价和经济评价：

(5)体例可行性研究陈诉。

属协议出让的，治理土地登记时应提交以下资料：

1)《土地出让条约》、《划拨决定书》或转让批文；

2)开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3)属新增建立用地的，应提供《建立用地批准书》：屈存量用地的，应提供原土地使用者土

地权源资料p

4)1：2000地形图2份；

5)加盖了“权属已审核”的宗舆图、地籍图各3份

6)地上附着物权属证明：

7)土地登记申请书：

8)土地登记法人代表证明和身份证明：

9)土地登记委托书。

送土田主管部分。

(1)土地使用权出让

地治理部分实力治理土地使用权出让和划拨土地使用权转让福补办出让手续的审核和报批

事情，远郊区、县地局卖力治理不敷10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手

续的审核和报批事情.

(2)土地使用权划拨

地局卖力治理10亩以上(含10亩)的城镇建立用地的划拨手