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房屋租赁合同纠纷处理办法

摘要

《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其

司法解释、《中华人民共和国担法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地

产管理法》(简称《房地产管理法一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依

据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合

同法》及其司法解释、《中华人民共和国担法》及其司法解释、《中华人民共和国

城市房地产管理法》(简称《房地产管理法

二、房屋租赁合同效力的认定房屋租赁合同有效的条件是：

1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》

第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意

思的情况下订立的合同，属可撤销合同。

2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊

情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。

3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出

租的，租赁合同无效:承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋

的使用功能的，租赁合同不因此而无效；出租人与承租人未经政府主管部门审批同

意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租费合同无效。

三、有效房屋租赁合同纠纷的处理(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承

租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若

合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收

逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。

(二)合同解除时有关问题的实体处

1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求

解除合同：

(1)承租人欠租超过合同约定期限；

(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上；

(3)承租人未经H租人同意擅自转相的；

(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。

出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：

①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的；

②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的；

③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，证房屋安全的；

④租赁物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商--致同意解

除合同的，法院亦可以解除合同。

2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。

合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的

动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动

产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机

构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分

造成的损失，因承租人过错导致合同解的，装修损失由承租人自己承担；因出相

人过错导致合同解的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错

大小分别承担。

3、因承租人过错导致合同解时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承

担的违约责任是：

（1）所欠租金及其它费用的逾期付款违约金（即滞纳