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万嘉购物广场整合推广合适的合适的方案

一、市场篇

（一）全国商业物业现状及趋势

随着城市建的提速，商业正逐渐改变着人们的生活方式。从早期的集贸市场到杂货店、街铺、小型商场、

超级市场和后来的SHOPPNGMALL,商业形态的演变使人们生活及的物方式也相应发生了变化。近年来出现

的商业地产让众多开发商和投资商看到了新的利涧增长方式，有关专家分析认为，2008年奥运会之前，北

京的各类建工程将暂告停止，房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加

剧的压力，以及企业对房地产由.场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金

从住宅、写字楼的投稿中分流出一部分，放到新型商业物业、旅游物业等方面，一时间，全国各地掀起了

商业地产的热潮。

以SHOPPINGMALL为代表的一人新商业时代已经来临，如何搞好商业地产经营管理管控管控已成为商业地产

最终成败的关键所在。经过几年的发展许多已经开业的商业地产相关相关项目就处因为后期经哲管理管控

管控的不善而面临窘境。像济南市万达商品广场也正是因为缺乏统一的商业管理管控管控，目前业态分布

越业越乱，商场档次较大多数投资者相对甚远，投资者的租金回报也特别的低。

目前我们商业地产主要的几种经营方式有：

一是，出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”,现在的商业地产商绝大多数是从住宅地

产商转变过来，商业地产相关相关项目封顶后，这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法，套现是第

一位的，他们把变现的利润，除了落袋为安外，其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单

位的材料款等。在此条件，销售前期的做法是一卖了之，后遗症较大；现今通行的做法是租售并举，地

产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解大卖场面枳消化的

难题。”出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，即销售卖点。

二是，出租。商业地产商把开发出的相关相关项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到

控制进场业态业种，形成自己经营特色。

三是，地产商与商家建成商业联盟的定单式”开发。这种模式的主要优点就是前期充分考虑后期经营的

实际需求，确保产品的功能合理性，同时也减轻了开发商的招商难度。

四是，原始的商铺销售模式。地产商主要还是做地产开发与销售，商业合适的合适的内容很少或基本不涉

及。这种模式一般为底商或商业街所采纳，基本没什么商业管理管控管控或业态布局理念，只是依赖业主

自身的经哲能力而生存。

-）临清目前经济状况及分析

临清作为•个相对经济比较落后的城市，其主要产业结构仍然是第二产业，约占总经济结构的60%,第三

产业超过第一产业所占经济比例。这说明临清的商业、服务业比较发达，与临清地处大运河边上，自明清

以来形成的经商与藏富于民形成的传统分格不开。

临清目前的经济结构仍处丁•传统的以自有生产资料的初步加工及高污行业为主，山于这些行业竞争压力相

对比较小，人们的收入水平不高但比较平稳，而且许多生产资料直接来自农村，因些农村人口的消费是

整个城市消费的重要组成部分。同时临清的地理联系鲁、鄂两省，与外界交通相对使捷，如果运作成功，

有可能成为物流中心，但目前这种地理位置的辐射力还没有显现出来。

（三）临清商业现状及分析

临清人自古就有经