房地产筹建、设立、筹资、征地、开发、竣工验收过程的财税管理分析.pdfVIP

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房地产筹建、设立、筹资、征地、开发、竣工验收过程的财

税管理分析

第一章筹建节财税处理

一、筹建期间的确定

筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为

之日为〃开始生产、经营〃之日至筹建期结束。

房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执

照日期也不是取得第一笔经营收入日期。

二、筹建期间开办费处理

开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、

注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。

根据《企业会计准则》中〃管理费用〃核算内容可知，开办

费会计处理上不再作〃长期待摊费用〃或〃递延资产〃，而

直接将其费用化，统一在〃管理费用〃科目核算，发生时直

接计入〃管理费用一开办费〃。

开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的

当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，

摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。

企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%

计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年

摊销筹办费的，摊俏的业务招待费数额应与当年度发生的业

务招待费之和的60%与当年收入5%。比较，以低者作税法

允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和

业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规

定在税前扣除。

三、筹建期间企业所得税的亏损处理

企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业

从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不

得计算为当期亏损,企业可在开始经营之日当年一次性扣除,

也可自支出发生月份次月起分3年摊销。

第二章设立节财税处理

一、项目公司设立

项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配

节和清算节所得税政策不同，转股节相关涉税政策也

有很大差别。

经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。

法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免

企业所得税。

开发过程中或注销清算节，自然人投资者需按20%缴财产

转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，

但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补

亏损。

二、项目公司选择

可根据项目实际情况，新设项目公司（一般一个项目设立一

家公司）

（一）优点

1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；

2.不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；

3,可在项目公司之间对费用类企管理性支出进行调整；

4.按项目进行股权转让。

（二）缺点

1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资

产生一定影响；

2.品牌聚集效应不够；

3.项目间费用分摊难以操作;

4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不

能相互抵减；

5.土地增值税清算时不能转嫁成本；

6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。

三、人员配备

因为计入开发间接费用的工程人员等费用在土地增值税清

算时可以加计扣除,因此项目公司人员配备方面可以将工程、

设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，

当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立

后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应

对方案。

四、建设产品设计及变更

房地产企应按批准的规划、设计建设商品房。商品房销售

后，房地产企不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准

的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型

式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现合同当事人约定的其

他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产企应在变更

确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知

到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通

知到达之日起15日内未