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房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准

房屋作为固定资产，其本体公用部分的完好与安全直接关系到全体业主的共同利益和居住体验。科学合理的维修养护计划，辅以明确的质量标准，是延长建筑寿命、防范安全隐患、提升居住品质的基石。本文旨在梳理房屋本体公用部分各主要项目的维修养护周期，并明确相应的质量要求，为物业管理方及相关从业人员提供一份具有实操价值的参考。

一、屋顶及屋面系统

屋顶是房屋的“第五立面”，也是抵御外界环境影响的第一道防线，其养护至关重要。

1.屋面防水层

*检查周期：每月巡查，雨季前重点检查；每季度全面检查一次。

*养护/维修周期：

*防水层表面清洁：每半年一次，及时清除落叶、杂物。

*局部修补：发现小面积破损、开裂、起鼓时，应立即组织修补。

*整体翻新/重做：根据防水层材质及实际老化程度，一般在X年至X年间进行评估，决定是否整体翻新。

*质量标准：

*表面平整、清洁，无明显积水（雨后X小时内基本排净）。

*防水层无破损、无开裂、无起鼓、无脱层，搭接缝严密。

*屋面排水坡度符合设计要求，排水通畅。

2.屋面瓦（或其他覆盖层）

*检查周期：每月巡查，大风、暴雨后加强检查。

*养护/维修周期：

*清洁：每半年一次。

*紧固、更换：发现松动、破损、缺失时及时处理。

*质量标准：

*瓦片（或覆盖层）铺设平整、牢固，排列整齐，搭接正确。

*无松动、破损、缺失、翘曲现象。

*屋脊、檐口等部位处理规范，密封良好。

3.天沟、落水口、排水管

*检查周期：每月巡查，雨季前、中、后重点检查。

*养护/维修周期：

*清淤、疏通：每季度一次，雨季前必须进行。

*破损修复：发现锈蚀、破损、接口渗漏时及时修复或更换。

*质量标准：

*天沟内无杂物堵塞，排水通畅。

*落水口、排水管完好，接口密封严密，无渗漏。

*排水管固定牢固，无松动、变形、锈蚀穿孔。

二、外立面

外立面不仅是建筑的“脸面”，也承担着防水、保温、隔热的功能。

1.墙面（含涂料、面砖、石材等饰面）

*检查周期：每季度全面检查一次，恶劣天气后加强检查。

*养护/维修周期：

*清洁：根据污染程度，一般每年或每X年一次。

*局部修补：发现空鼓、开裂、脱落、渗漏、褪色等现象及时处理。

*整体翻新：根据饰面材料的耐用年限及老化程度评估，一般X年以上考虑。

*质量标准：

*墙面平整、洁净，色泽均匀，无明显污染、泛碱、锈迹。

*饰面砖（石材）粘贴牢固，无空鼓、松动、脱落，勾缝饱满、光滑、无开裂。

*涂料墙面无起皮、脱落、粉化、开裂，分色线清晰。

*无渗漏痕迹。

2.外窗（公共部分）及阳台栏杆

*检查周期：每半年检查一次。

*养护/维修周期：

*清洁、润滑：每半年一次。

*部件更换：五金件损坏、玻璃破损、密封胶老化等及时更换维修。

*质量标准：

*门窗开启灵活，关闭严密，无变形、松动。

*玻璃完好，无破损、无明显划痕。

*密封胶条（胶）完好，无老化、脱落，密封良好。

*阳台栏杆安装牢固，高度符合规范，无锈蚀、变形、损坏。

3.空调外机支架及冷凝水管

*检查周期：每半年检查一次，台风季前重点检查。

*养护/维修周期：发现支架锈蚀严重、松动、变形，或冷凝水管堵塞、脱落时及时处理或更换。

*质量标准：

*支架安装牢固，无严重锈蚀、变形。

*冷凝水管连接通畅，固定牢固，排水至指定位置，不影响楼下及外立面。

三、楼梯间、公共走廊及电梯厅

这些区域是业主日常通行的主要场所，其状况直接影响使用体验和安全。

1.地面、墙面、顶棚

*检查周期：每周巡查。

*养护/维修周期：

*清洁：每日进行。

*局部修补：地面破损、墙面开裂、顶棚脱落等及时修复。

*整体翻新：根据磨损程度和美观要求评估。

*质量标准：

*地面平整、洁净，无明显破损、起砂、空鼓。

*墙面、顶棚平整、洁净，无蛛网、无明显污渍、无起皮、脱落、开裂。

*踢脚线牢固、无破损。

2.楼梯扶手、栏杆

*检查周期：每周检查一次。

*养护/维修周期：

*清洁、除锈、上漆：每半年一次。

*紧固、修复：发现松动、损坏、缺失时及时处理。

*质量标准：

*扶手、栏杆安装牢固，无松动、变形、损坏。

*表面光滑，无毛刺，无严重锈蚀。

*高度符合规范要求。

3.公共照明及应急照明

*检查周期：每日巡查，每月全面检测一次应急照明功能。

*养护/维修周期