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房地产开发流程

名目

第一章：工程决策时期

第二章：前期预备时期

一、猎取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得?房屋拆迁许可证?

三、设计

四、建设工程报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办?施工许可证?

六、招标

第三章：工程建设时期

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平坦，到达施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料预备

5、施工材料和施工设备的预备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标操纵点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度方案

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：工程销售时期

一、申办?销售许可证?

二、商品房销售及按揭办理

一、申请竣工验收，取得?建筑工程竣工验收备案证?

二、申办建设工程验收

三、进行权属登记，取得?商品房权属证实书?

四、物业移交

第五章：交付使用时期

从开发、建设、经营、治理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个时期，即可行性研究和工程决策时期、建设前期预备时期、建设时期、销售时期和交付使用时期。第一章：工程决策时期◆房地产工程可行性研究时期房地产开发工程经董事会批准初步立项后，转由企业战略开展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容可行性研究的全然目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的要紧内容有：(1)工程概况；(2)开发工程用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定；(4)设计碍事和环境保卫;(5)资源需求及资本运作方案；(6)环境碍事和环境保卫；(7)工程开发模式、组织机构、岗位需求、治理费用的研究；(8)开发建设节点方案；(9)工程经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作时期

1〕投资时机研究。该时期的要紧任务是对投资工程要紧是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查推测为根底，寻寻最有利的投资时机。投资时机研究相当粗略，要紧依靠笼统的估量而不是依靠具体的分析。要是时机研究认为可行的，就能够进行下一时期的工作。

2〕初步可行性研究，亦称“预可行性研究〞。在时机研究的根底上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3〕具体可行性研究，即通常所讲的可行性研究。具体可行性研究是开发建设工程投资决策的根底，是在分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的要害步骤。

4〕工程的评估和决策，按照国家有关，关于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必须经有权审批单位托付有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设工程，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设工程中，按照工程建设工程审批治理，凡应报送工程审批部门审批的，必须在报送的工程可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围〔全部或者局部招标〕；建设工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采纳的招标组织形式〔托付招标或者自行招标〕；拟自行招标的，还应按照?工程建设工程自行招标试行方法?〔国家开展方案委员会令第５号〕报送书面材料；建设工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采纳的招标方式〔公开招标或者邀请招标〕；国家开展方案委员会确定的国家重点工程和省、自治区、直辖市人民政府确定的地点重点工程，拟采纳邀请招标的，应对采纳邀请招标的理由作出讲明；

4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)工程公司同意托付或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，工程进进前期开发时期。

第二章：前期预备时期

一、猎取土地使用权。

开发商猎取土地使用权的要紧方式

1〕通过行政划拨方式取得；

2〕旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3〕转让取得；

4〕出让方式取得〔招标、拍卖、协议出让三种方式〕；

5〕联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

6〕通过司法裁决取得；

7〕通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商猎取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行?国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指