房地产开发过程中的法律风险与防控.pdfVIP

房地产开辟过程中的法律风险与防控

自上世纪九十年代以来，商品房从热销滞销理性销售，房地产市场竞

争日益加剧，特别是自2003年以来，随着国家宏观经济调控政策、土地政

策、银行贷款等房产新政〃的颁布，从房地产开辟、建设、销售和物业管理的

各个环节使开辟商面临综合实力和规范运营的能力的全面、严峻的考验。这些

考验均可对应为相关法律风险，而这些法律风险属于系统性风险，往往使得开

发商着不慎，满盘皆输〃。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的

变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。下面我们就房

地产开辟企业目前所应当注意防范的法律风险从专业律师的角度与各位共同进

行探讨，以期为进步规范房地产开辟市场而共同献力。

、房地产开辟项目前期策划的法律风险

我国房地产业界现在对房地产项目策划普通分为房地产战略策划模式、房

地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展

商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开辟商

采取房地产全程策划模式，并往往采取策划合同与代理销售合同合并签订的办

法。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分

析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个

方面的内容，时间跨度自开辟商委托策划公司之=1至业主入住、物业管理公司

开始行使物业管理权之日止。

前期策划合同是为开辟商提供决策参考所订立的合同，是仅供开辟商选择

的咨询报告。从法律上定性，它属于种技术咨询合同，除合同另有约定之

外，开辟商将策划公司提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，策划公

司不承担赔偿责任。

本律师认为，订立前期策划合同应当注意的问题普通有：

1、不要相信策划万能论〃。策划公司在房地产开辟中起到的作用仅仅是

顾问〃、参考的作用，实际上不能在房地产项目起决定性作用。

2、前期策划合同普通不必要与房地产代理销售合同一起订立。因为这两类

1

合同从法律上缺乏必要的关联性，这两类合同中双方的权利、义务的构成和特

点都不同。且开辟商在对策划公司产生信用危机时，找不到合适的事由终止合

同的继续履行，而单方解约往往需要向策划公司支付一笔不必要的违约金，故

开辟商的自我保护能力较差。

3、普通要将前期策划放在详规之前进行。因为，如果没有项目区域市场调

研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目

的销售方向，开辟商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、尽量细分、明确策划公司的工作要点的内容和形式。鉴于我国现行法

律、法规对策划公司应递交书面报告的内容和形式并无详尽规定，而往往对方

的专业分析比开辟商更有优势，所以应当在委托策划的合同中对策划公司应递

交书面报告的内容和形式尽量作出明确要常求，以通过无法定则从约定〃的原

则来形成法律约束力.

5、最好约定分期付款。为调动策划公司的工作积极性和后期服务意识，最

好约定在订立合同后付第一期款，在递交初步策划方案提纲时付第二期款，在

正式提交前期策划方案并经委托人验收后付第三期款，在房屋销售达到某一额

度后付第四期款作为奖金，以获得良好的策划质量保障和服务保障，避免交差

式的过场策划结果浮现。

二、土地出让中开辟商应注意的法律问题

国土资源部于2002年4月3日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权

规定》，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经性用地，必须以招标、

拍卖或者挂牌方式出让，而其他用途