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我国物业税开征的法律困境与突破路径研究

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产市场发展迅猛，已然成为国民经济的重要支柱产业。房地产市场的繁荣不仅有力推动了经济增长，还在改善居民居住条件、带动建筑、建材等相关产业发展等方面发挥了关键作用。根据国家统计局数据显示，过去多年我国房地产开发投资持续增长，新建商品房和二手房的交易规模不断扩大。然而，随着房地产市场的不断扩张，一系列问题也逐渐浮出水面。

部分城市房价上涨速度过快，特别是一线和热点二线城市，房价涨幅远超居民收入增长速度，这使得住房的可负担性大幅下降，中低收入群体购房压力剧增，严重影响了社会的公平与和谐。从房地产市场的供需结构来看，也存在不合理之处，一些城市高端住房供应过剩，而保障性住房和刚需住房供应不足，导致市场资源配置效率低下。

我国现行的房地产税收体系存在诸多问题。目前的房地产税收主要集中在开发和交易环节，如土地增值税、契税等，而在房地产保有环节的税负相对较轻。这种税收结构导致房地产持有成本较低，刺激了投机性购房需求，加剧了市场的波动。我国房地产税收政策还存在税种繁多、重复征税、计税依据不合理等问题，影响了税收政策的有效性和公平性，不利于房地产市场的长期稳定发展。

为促进房地产市场的健康发展，国家对房地产税收制度改革给予了高度重视。2003年，十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，物业税的开征一直处于研究和探索阶段。2011年，上海和重庆率先开展了房产税改革试点，虽然与物业税有所不同，但为物业税的开征积累了宝贵经验。随着房地产市场的发展和税收制度改革的深入，开征物业税的呼声日益高涨，其开征的必要性和紧迫性也日益凸显。

本研究具有重要的理论和实践意义。从理论层面来看，深入研究物业税对房地产市场的影响，有助于丰富和完善房地产税收理论。目前，国内对于物业税的研究虽然取得了一定成果，但在物业税的具体实施路径、对房地产市场各主体的影响机制等方面仍存在诸多争议。通过对这些问题的深入探讨，可以进一步深化对房地产税收制度的认识，为建立科学合理的房地产税收体系提供理论支持。研究物业税与房地产市场的关系，也有助于拓展房地产市场理论的研究范畴，为房地产市场的宏观调控和微观运行提供新的理论视角。

从实践意义上讲，开征物业税对我国房地产市场的健康发展具有重要影响。对于政府而言，物业税的开征可以优化房地产税收结构，增加地方财政收入，减少地方政府对土地出让金的依赖，促进地方财政的可持续发展。合理的物业税政策还可以作为政府宏观调控房地产市场的有效工具，通过调节房地产的持有成本，抑制投机性购房需求，促进房地产市场的供需平衡，稳定房价。对于房地产开发商来说，物业税的开征将改变房地产开发的成本结构和收益预期，促使开发商调整开发策略，更加注重开发品质和市场需求，推动房地产行业的转型升级。对于购房者而言，物业税的开征将增加住房的持有成本，引导购房者更加理性地选择住房，促进住房消费的合理化。物业税的开征还有助于调节社会财富分配，缩小贫富差距，实现社会公平。

1.2国内外研究现状

国外对于物业税的研究起步较早，在理论和实践方面都积累了丰富的经验。在理论研究上，许多学者对物业税的经济效应进行了深入探讨。Oates（1969）通过对美国新泽西州53个城镇的实证研究，发现物业税与地方公共服务水平存在密切关系，较高的物业税能够支持更好的公共服务，进而影响房地产的价值。这一研究为物业税的征收提供了理论依据，也揭示了物业税对房地产市场的间接影响机制。Mieszkowski和Zodrow（1989）提出的“新观点”理论认为，物业税在全国范围内是对资本的课税，会影响资本的配置效率，进而对房地产市场产生影响。该理论从宏观经济角度分析了物业税的作用，拓宽了物业税研究的视野。

在实践方面，不同国家根据自身国情和财政体制，建立了各具特色的物业税制度。美国的物业税是地方政府的主要财政收入来源，税率根据地方政府的预算需求和房地产评估价值确定，具有较高的灵活性。其物业税是包含在财产税里面的，其中对土地和房产等不动产所征收的一般财产税即相当于通常所讲的物业税，通常由州政府和地方政府共同分享，虽然在州政府财政收入中占比小，但却是地方政府最重要的收入来源。英国的物业税称为市政税，根据房产的评估价值分为不同等级，税率相对稳定，对除爱尔兰地区以外的所有居民住宅，依据其资本价值进行征税，纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租人，主要用于弥补地方财政支出与中央政府转移支付之间的差额。日本的物业税包括固定资产税和城市规划税，对房地产的保有环节进行征税，有效调节了房地产市场的供需关系。这些国