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房地产业开发全然标准程序及简要讲

一、房地产工程开发一般应遵循以下程序：

〔一〕、工程开发前期调研程序。工程的前期调研程序，确实是根基通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻寻投资时机的过程。

〔二〕、工程立项程序。工程立项程序，确实是根基上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复〔工程立项〕，使工程取得合法的开发建设资格。

〔三〕、土地使用权取得的程序。土地使用权取得的程序，确实是根基开发商在工程立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

〔四〕、工程程序。工程程序，确实是根基开发商取得建设用地许可证、建设工程许可证的途径。依据国家和潍坊市有关都市的,在潍坊市都市区内开发建设的工程,必须符合都市的要求,必须向市局办理工程的申报手续,在取得“两证〞(建设用地许可证、建设工程许可证)后,方可开工建设。工程申报的全然程序如下：

1、在可行性研究报告〔工程建议书〕报批之前,开发商要向局申报要点,局对工程的用地范围、条件等提出初步意见,形成工程建设选址的初审意见，作为方案部门进行批复时的参考依据。

2、在可行性研究报告批复后,开发商可向局申报工程定点局向申请单位下发定点通知书和设计要求通知书，对工程用地的位置、面积、范围等提供较具体的意见。

3、依据局提出的设计条件,托付有资质的设计机构进行方案设计，取得四图一书〔总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、讲明书〕。开发商在完成方案设计后,应向部门提出审查申请。

4、经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地许可证的必备文件。

5、开发商依据设计要求通知书和可行性研究报告批复,即可向局申领建设用地许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

6、申领建设工程许可证,是在工程列进年度正式方案后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

〔五〕、征地拆迁程序

征地是指工程选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指工程选址在都市区国有土地上,为到达施工要求的场地条件,撤除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁根基上工程开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请工程开工的必备条件之一。

〔六〕、工程建设程序

工程建设时期，是指房地产开发工程从列进年度施工方案起，到工程施工全部完成,通过工程竣工综合验收,到达业主使用条件的过程。

在工程完成程序同时具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门〔自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局〕洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；工程竣工后，由主管部门〔市质检站、市开发办〕进行综合验收，交付使用。

〔七〕.房地产经营程序

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直连续到房地产交付使用。房地产开发商,既能够自己销售和出租开发的房地产，也能够托付给专业的中介机构。销售和出租的房地产都能够有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之前方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须通过政府主管部门鉴证方为有效。

二、房地产工程开发程序

〔一〕、工程立项

1、概述：开发工程立项，是房地产工程开发的第一步，即取得的政府主管部门〔属地或市发改委〕对工程的批准文件。关于房地产商来讲，在本时期的要紧工作是：起草并向属地或市发改委或者属地或市建设局房地产开发治理办公室报送工程建议书,取得批准工程建议书的批复;依据工程建议书批复,编制可行性研究报告报属地或市发改委审批获准,并列进本年度固定资产投资方案。〔国家计委已取消了房地产工程立项制度，实行备案制。山东省暂连续原立项制度。〕

〔二〕、实施程序

1.工程建设工程立项审批

〔1〕承办部门：属地或市发改委

〔2〕申报资料：①书面申请；②提供资金落实证实；③土地使用权证实；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：部门对工程建设选址的初审意见；土地治理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招