资产评估学题目.docVIP

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例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

解答：（1）计算建筑物的重置价格：

1）建造成本=800万

2）管理费用=800×3%=24万

3）投资利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9万

4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万

（2）计算建筑物的折旧额

1）墙、地面等的损坏额=18万

2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80万

3）设备部分的折旧额=110×1/10×8=88万

4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）/50×8=115.344万

5）该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万

例1有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25万左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+18/(1+10%)3+15/(1+10%)4+20/(1+10%)5+25[1-1/(1+10%)50-5]/0.1(1+10%)5

=216.1万元

例2：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房???原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，综合资本化率为12%。试估算该写字楼的价格。

分析：已知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格

难点：家具设备的处理

解：(1)年租金收入

2.5×12=30(万元)

计算年经营费用

①房地产税=30×12%=3.6(万元)

②管理费=30×5%=1.5(万元)

③房屋原值=1000×3000=300(万元)

④修缮费=300×2%=6(万元)

⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)

⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)

(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)

(4)该写字楼套间的价格

例3:某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平