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房地产公司会计常碰到的一些常见会计咨询题及解决方法

1、什么缘故在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投进款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？

答：本要紧是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投进款时，在建工程的投进已全部由预售收进提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被准许的，因此往常也有个不金融机构和抵押登记部门默认的〔或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记〕。

2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估根基上在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最正确时点是？

答：在建工程抵押或转让最早时点应为工程投进到达25％时，在此之后，预售之前确实是根基办理抵押贷款的最正确时刻了。因此预售后，也能够办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投进款时，不能办理在建工程抵押。

关于在建工程抵押的条件，未做明确。然而依据相关，一般认为在建工程抵押必须满足以下几种条件：

⑴差不多交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。

⑵取得建设用地许可证和建设工程许可证。?都市房地产抵押治理方法?明确在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地许可证以及建设工程许可证三证的编号。

⑶在建工程，投进开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。

⑷在建工程与土地使用权必须同时抵押。

3、为工程贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是特别理解。费用的发生因与借款直截了当相关放在财务费用中资本化不妥吗？

答：为工程贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准那么对借款辅助费用资本化也有：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产到达预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时依据其发生额予以资本化，计进符合资本化条件的资产的本钞票；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产到达预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时依据其发生额确认为费用，计进当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时依据其发生额确认为费用，计进当期损益。〞

至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进进开发间接费比立好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还能够用于其他金融机构融资。

4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外公布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？

以下内容需要回复才能瞧到

答：广告费包括媒体广告费、户外公布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应回进宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，要紧是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费那么是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。

?企业所得税税前扣除方法?明确，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合以下3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不准许作为广告费予以税前扣除。

5、广告费和业务宣传费是否在“治理费用〞和“销售费用〞下皆可设置核算？刊登聘请广揭发生的广告费用可否放在治理费用其他人本本钞票中核算？

答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计进销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传能够进治理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计进销售费用。刊登聘请广揭发生的广告费用应该放在治理费用其他人本本钞票中核算。

6、关于职员上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税咨询题吗？

答：应该讲这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直截了当进进费用。

7、计提折旧往常年度根基上按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？

答：税法对内资企业固定资产残值比例为3％－5％，因此在3％到5％调整不碍事计税，只是作为一项变更，应及时向税务部门备案，并讲明变更理由。

8.31号文中〞计进开发产品本钞票的费用必须是真实发生的,除税收另有外，各项预提〔或应付〕费用不得计进开发产品本钞票。“哪些是税收能够预提和应付计进本钞票的？

答：⑴应付福利费、教育经费、工会经费；

⑵财政部?房地产开发企业财务治理假设干咨询题的补充?“经有权机关批准建