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南京苏辉大厦物业治理运作方案

第一局部苏辉大厦简介

苏辉大厦是由省级机关投资兴建的一座综合型现代化办公楼。其雄距于南京市北京西路与云南路交叉界处的东北角，东邻南京市中心鼓楼广场二百米，西侧与省电力局办公楼隔云南路相瞧，北靠苏建大厦。在她四面有四通八达的交通网络，有电信、邮政、证券任业主选择，更有学校、商场、超市、娱乐中心、医院为业主所想，现代办公与现代生活触手可及，都市繁华尽在掌握。能够讲苏辉大厦是江苏省经贸委、江苏劳动厅、江苏省质量技术监督局等省级机关最理想的办公场所，她秀丽挺拔的骄然身姿已成为北京西路上又一道亮丽的风景。

苏辉大厦的全然情况是：大厦占地面积4670平方米，总建筑面积为34461平方米，其中地下室面积6708平方米，地上二十六层面积27753平方米。大厦总体设计由主楼、附楼、网球场和地下室组成。主楼为省级机关办公用房，办公用房集中布置于三至二十五层，共有标准办公房485个，以及中会议室1个和小会议室27个。自行车库、汽车库存及设备用房布置于地下室，可容纳580辆自行车、95辆汽车的停车需要。附楼由对外用房、职工餐厅、大中会议室等组成，其中附楼一层为对外用房，附楼二层为职工餐厅，可容纳300人同时就餐，附楼四、五层为大会议室，可布置300个桌椅座位。大厦功能分区合理，治理方便，分而不断，联而有序。大厦外瞧形体采纳了局部圆弧的设计方式，既与道路交叉口相照顾，又较好地处理了与苏建大厦不平行的视觉感。主楼设计风格与四面环境相协调，使得大厦自身的风格灵活而丰富，主楼的东、西两侧的凹口处理增加了侧向层次感，使得大厦整体显得轻快秀丽。对称设计的手法衬托出了省级机关办公大楼的庄重风格，整体设计简洁明快，外在形式充分反映了建筑的内在功能，表达

了现代建筑的风格和精神。

大厦的设备设施先进，智能化程度较高，保安监控系统〔SMS〕、火灾报警系统〔FAS〕、综合布线系统〔PDS〕、制冷机组、燃油锅炉等将构成较高的大厦智能化程度，确保大厦的平安、可靠和舒适。

综瞧全局，苏辉大厦的落成将成为镶嵌在北京西路上一颗闪耀的明珠，是省级机关办公的最正确场所。

第二局部苏辉大厦物业治理运作实施方案

第一节苏辉大厦物业治理的模式

物业治理开展到今天，其治理模式日趋多样化，但总的回纳起来，可回并为自管、全托付、参谋、合作等几种治理方式。爱涛物业在数年的市场砾砺中，凭借高素养的职员队伍、严谨的治理效劳体系和气于创新的能力，务真求实，与时俱进，其物管类型涵盖了高档写字楼、大型住宅小区、涉外公寓、工业园区、部队、机关、院校物业等各种物业类型，治理模式囊括了自管、全托付、参谋、合作等各种方式。不管苏辉大厦采取何种物管模式，爱涛物业均能驾轻就熟、运用自如。

1、自管模式

即投资者自行建设自行治理的模式。它发扬了投资者的经营所长，从开发、建设到治理是一条龙。但由于这类公司依附于投资者，物业治理公司经营得好与坏、盈与亏都由投资者负责，造成物业治理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。存在着物业公司吃投资者大锅饭的现象，因而难以提高效劳水平。

2、全托付治理模式

即投资者将物业治理的全部内容托付给专业化物业治理公司实行全方位、综合性、一体化治理的一种物业治理模式。投资者与物业治理公司之间通过合同和契约的关系，明确双方的责、权、利，以合同来约束物业治理公司的行为，以合同来考评物业治理公司的治理目标。这种治理模式责任清楚、目标明确，同意托付治理的物业公司大多是按现代企业制度建立起来的独立法人企业，因而机制灵

活、效劳意识强，能够保证物业治理目标的实现。

3、参谋治理模式

即治理水平、效劳能力等均较弱的物业治理公司聘请品牌物业治理公司作为治理参谋，由品牌物业公司通过输出先进的治理经验、治理模式、治理理念来关怀、扶持、推动被参谋物业公司迅速提高治理水平，到达治理目标的一种治理模式。

4、合作治理模式

依据?江苏省物业治理?，从事物业治理的企业必须是独立法人且具备物业治理资质的企业，否那么不准许从事物业治理业务，也无法到物价局办理收费批复。但关于一些企事业单位的后勤治理部门转制以后如是非独立法人企业或不具备物业治理资质，那么通过与具备资质的品牌物业治理公司采取合作的方式来共同治理物业，以确保物业治理工作的正常进行和到达物业治理目标。

苏辉大厦物业治理采纳何种模式，要针对投资者的具体情况而言。我司认为最好的治理模式应是全托付治理模式，这种模式责任清楚，目标明确，投资者只需通过合同和契约来约束物业公司的行为，考评物业公司对苏辉大厦的治理目标。然而省级机关内可能会有许多后勤职工需安置，要是自行成立物业治理公司来治理苏辉大厦，自行成立的公司是具备物管资质的独立法人企业，那么可通过参谋的方式来迅速提高治理水平，如该公司为非独立法人企业或不具备物管资质，那么可通过合作的方式来