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夏商阳光雅苑营销推广筹划书

名目

一、漳州房地产市场分析

二、工程概况

三、工程SWOT分析

四、工程企划思路

五、工程客群分析

六、本案来访客群分析

七、工程市场定位

八、价格定位策略

九、营销推广策略

十、整体销售策略

十一、工程整合营销推广策略

十二、分时期营销推广策略

十三、工程物业治理模式分析提要

十四、关于物业治理参谋前期介进的相关熟悉

十五、营销推广方案

前言

作为房地产，营销是第一性的，市场咨询题始终是摆在开发商面前的最重要的咨询题，因为楼盘的建筑不是要紧咨询题，只要有资金就能建筑楼盘，然而具有资金不一定能卖出楼盘，而且楼盘的建筑要以营销为根底，建什么样的楼盘、户型的设计与分配等咨询题确实是根基营销的咨询题，而不是建筑本身的咨询题。

营销的误区：包涵着营销概念〔理念〕，营销筹划、营销策略、市场调研和危机意识等一系列咨询题，开展商权衡一个成功的营销组织，要紧确实是根基瞧那个组织是否具有逆向思维能力，反向求异思维方式对一个营销团队来讲是生死存亡的源泉，它打破了习惯性的格局，用一种新的思维模式来考虑事物，走自己的路，确实是根基要寻出自我的途径与方式。在那个创意信息的时代，所有好的创意，完全都来源于真正务实的逆向思维。

一、漳州房地产市场分析

〔一〕漳州土地市场状况

1、土地需求情况：

自2002年漳州市政府转变了土地需求机制以后，经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让，。〔附件一：2005年漳州公开出让国有土地使用权情况〕

2、漳州土地市场呈现以下特征：

〔1〕土地需求先冷后热

2002年是漳州房地产开展的转折点，从这一年开始，全市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大，2002年到2005年四年累计涨幅突破50%。伴随着房地产业的升温，市场对土地的需求也日渐旺盛。2002年到2003年两年间，漳州市国土局共组织了9批次土地的挂牌拍卖，成交率仅为51%，土地需求明显缺乏。2004年，土地需求市场明显升温，全年出让房地产用地8宗，全部超过底价成交，其中怡秀园小区西北区地块从3699万元挂牌价开始，屡次回合的竞价，最后以6820万元成交，创下了市区每亩220万元的最高记录。2005年3月份，漳州第一次国有土地公开出让中有4宗土地竞价异常火爆，土地成交价远远高出预期的拍卖底价。?

〔2〕土地需求前松后紧

2002～2003年供地总量达2658亩，占近四年供地总量的79%；2004～2005年，供地总量仅727.2亩，不及近四年供地总量的四分之一。

外地开发商抢滩漳州

据统计，2002年～2005年，市区共出让了29宗地，卖了3385亩，其中有21宗被17家外地开发商竞买走。如夏商集团、厦门特房、厦门金宾士、厦门信达、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司。

开发商土地储躲量加大

到目前时期，漳州房地产市场当中，通过政府招拍挂进行出让的土地共有3000多亩，但由于土地出让缺乏经验，前期供地节奏偏快，出让宗地面积偏大，截至目前仍有局部土地尚未开发利用。

3、土地需求推测

漳州今后土地需求将以都市开展为导向，一方面调控需求总量，另一方面是加大旧城改造力度，同时扶持新区建设。〔附件三：漳州市2006年立即拍卖的土地〕

依据漳州今后几年的工作重点——龙文区将重点打造5.3平方公里的市行政中心，把都市整体向东推进；芗城区将在都市外延以西拓、南扩为主，在都市内涵方面注重提升都市品位，加快旧城改造。

能够推测今后几年供地的重点是：

西部———开发金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造；

南部———要紧指九龙江两侧的旧城改造，既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游工程用地开发；

北部———结合漳华路建设，接着启动其两侧土地的开发，重点是南坑仓库群及二燃片区的土地。

总之，今后几年，增量土地的需求会有所克制，存量土地的盘活会更多。

〔二〕政策后的漳州楼市

具体房地产市场运行数据见附件三。

从全年的成交情况来瞧，2月份成交最少，整月成交95套，即便房产新政出台，新建商品房的成交情况也维持着良好的状态，如6、7、8月份三个月每月成交500余套。整体市场状况呈相对健康的开展态势。

从全年的走势来瞧漳州市区的房价全然在2480～2600元/平方米间上下浮动，全年的第一个顶峰是05年5月份，房价到达2316元/平方米，随着房地产消费热度的逐步升温，到9月份成交均价上升至2552元/M2，10月、11月两个月差不多升到近2670元/平方米而逐步走向平稳，但由于当地市场总量较小，不排除个不高档楼盘的推出，造成成交均价的上扬，总体来讲近期商品房价格上升空间有限，估量可不能出现暴跌暴涨情况。

从购房的群体分析，要紧的购房群体是已购房的公有住房人，现在以旧换新、以小换大，购房群体大多以自住为主，炒房的人不多，因此国家房产新政的出台对整个漳州房