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居间合同“跳单”行为的认定及案例

引言

在商业活动中，居间合同是连接供需双方的重要桥梁。无论是房产交易、货物采购还是项目合作，居间人（如中介机构、经纪人）通过提供信息、促成交易，帮助委托人（需求方）高效匹配资源，自身则通过收取报酬实现服务价值。然而，实践中常出现委托人利用居间人提供的信息或服务后，绕过居间人直接与相对方交易，拒绝支付报酬的现象，即“跳单”行为。这种行为不仅损害居间人权益，更破坏市场信任机制。如何准确认定“跳单”？司法实践中又如何裁判？本文将结合法律规定与典型案例，逐层解析。

一、居间合同与“跳单”行为的基本界定

（一）居间合同的法律特征与核心价值

根据《民法典》第961条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会（报告居间）或提供订立合同的媒介服务（媒介居间），委托人支付报酬的合同。其核心特征体现在三方面：

其一，服务的媒介性。居间人不直接参与委托人与相对方的合同订立，仅起“桥梁”作用，例如房产中介带客户看房、提供房源信息，并不直接买卖房屋；

其二，报酬的附条件性。居间人仅在促成合同成立时方可要求报酬（《民法典》第963条），若交易未达成，通常只能要求委托人支付必要费用；

其三，信息的专属性。委托人通过居间人获取的交易机会或资源信息，往往具有特定性，如独家房源、特定供应商联系方式等，这是居间服务的核心价值所在。

（二）“跳单”行为的定义与常见表现形式

“跳单”并非法律术语，而是实务中对委托人“利用居间人服务后绕开支付报酬”行为的俗称。其本质是委托人通过不正当手段规避合同义务，具体表现形式因场景不同而多样化：

直接绕过型：委托人通过居间人获取相对方信息（如房主联系方式、供应商地址）后，私下与相对方联系完成交易。例如，中介带客户看某套房子并告知房主电话，客户后续直接联系房主签约；

转道他介型：委托人通过A中介了解某房源后，为避免支付A中介的高额佣金，转而通过收费更低的B中介促成交易。此时，若B中介未实际提供新信息或服务，仍可能被认定为“跳单”；

延迟签约型：委托人为规避支付报酬，故意拖延交易时间，待居间服务期结束后再与相对方签约。例如，中介与委托人约定服务期3个月，客户在第4个月联系房主签约，声称“服务期已过”。

这些行为的共同特点是：委托人实际利用了居间人提供的关键信息或服务，但通过各种方式规避报酬支付义务，本质上违反了诚实信用原则。

二、“跳单”行为的法律认定标准

明确“跳单”的表现形式后，如何从法律层面判断某行为是否构成“跳单”？根据《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”结合司法实践，认定需满足以下三个要件：

（一）委托人实际接受了居间人的服务

这是认定“跳单”的前提。居间服务的内容可能包括提供信息（如房源信息、供应商名单）、安排接洽（如带看房、组织谈判）、促成沟通（如传递报价、协调分歧）等。例如，在某房产中介纠纷中，客户虽未与中介签订书面合同，但通过中介员工的微信记录明确表示“已收到房源资料”，并实际前往看房，法院认定其“接受了服务”。

需注意的是，若居间人仅提供泛泛的市场信息（如公开的房产网站数据），未针对委托人需求筛选或独家推荐，则可能不被认定为“实际服务”。例如，客户通过中介得知某小区有房出售，但该房源同时在多个平台公开，法院可能认为客户获取信息的渠道不具有唯一性，难以认定“跳单”。

（二）委托人利用了居间人提供的特定交易机会或服务

“特定交易机会”是指通过居间人服务获取的、具有独特性的交易资源。例如，中介独家代理的房源、通过其人脉联系到的稀缺供应商等。若委托人最终交易的对象，正是居间人曾促成其接触的相对方，则可推定“利用了特定机会”。

以一起典型案例为例：中介A带客户张某看了某小区101室，并明确告知该房源为“独家代理”；两月后，张某通过中介B与101室房主签约。法院经调查发现，中介B并未提供新的房源信息，仅是协助办理手续，最终认定张某“利用了中介A提供的交易机会”，构成“跳单”。

反之，若委托人通过其他独立渠道获取相同交易机会（如通过朋友介绍、自行搜索），则不构成“利用”。例如，中介带客户看了某商铺，客户后续通过报纸广告联系到同一房主，法院可能认为客户有独立信息来源，不认定“跳单”。

（三）委托人主观上具有逃避支付报酬的故意

“跳单”的认定需结合委托人的主观意图。若委托人因居间人服务质量差（如隐瞒关键信息、欺骗报价）而选择其他中介，可能不构成“恶意跳单”；但若是为节省费用故意绕开，则会被认定为“故意逃避”。

司法实践中，法院通常通过以下事实推定主观故意：

委托人在接受居间服务后，短时间内与相对方达成交易（如看房后3天内签约）；

交易价格与居间人提供的报价基本一致（排除“自行谈判降价”的合