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房产中介佣金纠纷案例

引言

房产交易是普通家庭的重大财产处置行为，房产中介作为连接买卖双方的桥梁，本应通过专业服务降低交易成本、提升效率。然而，随着二手房市场的活跃，围绕“中介佣金”的纠纷却愈发常见。从“未促成交易却索要佣金”的争议，到“跳单”引发的诉讼，再到“隐瞒房屋瑕疵后拒付佣金”的矛盾，这些纠纷不仅影响交易双方的权益，更折射出中介行业服务规范、法律意识与诚信建设的短板。本文将通过典型案例剖析纠纷类型、法律争议焦点，并提出预防与解决建议，为参与房产交易的各方提供参考。

一、房产中介佣金纠纷的常见类型

房产中介佣金纠纷的表现形式多样，核心矛盾集中在“中介是否履行义务”与“佣金支付条件是否达成”两大层面。结合司法实践，常见纠纷可归纳为以下四类：

（一）未促成交易却主张佣金

根据行业惯例，中介佣金通常以“促成交易”为支付前提，即买卖双方签订正式的房屋买卖合同后，买方或卖方需支付约定佣金。但实践中，部分中介在交易因政策变化、贷款失败或双方协商解除等原因未完成过户时，仍以“已提供带看、沟通等服务”为由要求支付全额或部分佣金。例如，买方张某通过中介看中一套房产，在中介协调下与卖方签订了《购房意向书》，但因买方贷款审批未通过，最终未签订正式合同。中介以“已促成双方达成初步合意”为由起诉张某支付佣金，双方因此产生争议。

（二）隐瞒关键信息引发拒付

中介的法定义务之一是“如实报告有关订立合同的事项”，包括房屋产权是否清晰、是否存在抵押或查封、房龄与实际情况是否一致等。若中介为促成交易故意隐瞒不利信息（如房屋曾发生非正常死亡事件、存在结构安全隐患），买方在过户后发现问题要求解除合同或拒付佣金时，常引发纠纷。例如，卖方李某委托中介出售一套“满五唯一”的房产（可减免税费），中介未核实便向买方王某承诺税费优惠；但过户时发现该房产因卖方债务纠纷已被抵押，无法办理免税手续。王某以“中介未尽告知义务”为由拒绝支付佣金，中介则主张“已完成带看和签约服务”，双方矛盾激化。

（三）“跳单”行为引发的佣金索赔

“跳单”指买方或卖方通过中介获取房源或客户信息后，绕过中介直接交易，以逃避支付佣金的行为。此类纠纷中，中介通常以“双方签订了《看房确认书》或《居间服务合同》”为由，主张买方违反约定，要求赔偿佣金。例如，买方陈某通过中介A带看了某房源，后通过中介B以更低佣金完成交易；中介A认为陈某利用其提供的信息“跳单”，起诉要求陈某支付佣金。但法院需判断中介是否独家代理、是否存在更优服务等因素，最终可能对“跳单”行为是否成立作出不同认定。

（四）佣金比例或支付方式争议

部分中介在合同中约定“超出预期价格的部分作为佣金”（即“溢价分成”），或要求买方承担全部佣金（通常按惯例由买卖双方分摊），此类条款易引发争议。例如，中介与卖方约定“以200万元出售，超出部分归中介”，但实际以210万元成交后，卖方认为“溢价分成”显失公平，拒绝支付额外10万元；或买方在签约时未注意合同中“佣金由买方全额承担”的条款，过户前以“行业惯例应为双方分摊”为由拒付，导致纠纷。

二、典型案例剖析与法律争议焦点

为更直观理解纠纷的复杂性，我们选取三则典型案例，结合法院判决要点分析争议核心。

（一）案例1：未促成交易，佣金能否主张？

基本案情：买方赵某通过中介公司甲看中一套二手房，甲公司安排带看、协调价格后，赵某与卖方签订了《房屋买卖定金协议》，约定15日内签订正式合同并支付首付款。后因赵某工作调动需去外地，主动提出解除交易，未签订正式合同。甲公司起诉赵某，要求支付约定的2%佣金（约4万元）。

争议焦点：中介未促成正式合同，是否有权主张佣金？

法院判决：法院认为，根据《民法典》相关规定，中介促成合同成立的，委托人应支付报酬；未促成的，不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本案中，中介虽提供了带看、协调等服务，但未促成双方签订正式的房屋买卖合同（仅签订定金协议），因此无权要求全额佣金。最终判决赵某向中介支付必要费用（如带看交通费、信息费等）2000元，驳回其他诉讼请求。

法律启示：佣金支付以“促成合同成立”为前提，“初步意向”或“定金协议”不等同于“正式合同”。中介若想主张佣金，需证明已完成“促成双方达成具有法律效力的交易合同”这一核心义务。

（二）案例2：隐瞒房屋瑕疵，拒付佣金是否合理？

基本案情：卖方钱某委托中介乙公司出售一套住房，乙公司在带看时告知买方孙某“房屋无质量问题”。孙某签约并支付佣金后，装修时发现房屋墙体严重渗水（因楼上住户长期漏水导致），经鉴定为“结构性损坏，需花费3万元维修”。孙某起诉中介乙公司，要求退还佣金并赔偿损失。

争议焦点：中介隐瞒房屋瑕疵，是否构成“未履行如实报告义务”？

法院判决：法院认为，中介作为专业机构，对房屋权属、质量等关键信息负有主动核查义务