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2025年土地估价师能力测试

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共20题，每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请在答题卡上选择对应选项。）

1.根据土地管理法，建设用地使用权出让最高年限按用途确定，其中商业、旅游、娱乐用地出让最高年限为（）年。

2.土地估价中的“最高最佳使用原则”是指估价时土地应按（）原则予以利用。

3.在土地估价中，将估价对象与类似地区、类似用途、类似地段的近期交易案例进行比较，并修正得出估价对象价值的方法称为（）。

4.收益法适用于评估（）等能够产生稳定收益的土地价值。

5.成本法主要适用于评估新开发建设土地或难以产生收益的土地的价值，其估价结果通常作为（）。

6.剩余法是假设开发法在土地估价中的具体应用，其核心是求取未来土地增值收益，主要适用于（）等估价业务。

7.土地估价报告应图文并茂，其中“图”主要指（）。

8.标定地价是政府为管理和实施土地使用管制而评估的，通常对应（）用途的土地。

9.影响土地价格的因素众多，其中（）是经济因素中最主要的因素。

10.地价影响因素分析中，“区域因素”通常指（）对地价产生的综合影响。

11.土地估价师应依法独立、公正地提供估价服务，体现了其（）的基本要求。

12.根据《城镇土地估价规程》，土地估价应遵循（）等原则。

13.某宗土地年收益为100万元，若土地还原利率为10%，则其收益价格为（）万元。

14.在运用市场法进行估价时，若交易案例价格偏高，通过交易日期修正后，修正后的价格（）。

15.基准地价系数修正法实质上是市场法的（）形式。

16.土地估价结果需要经过（）程序，才能作为国家征收土地补偿、安置等的依据。

17.在土地估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明主要属于（）部分的内容。

18.GPS技术主要用于测定地面点的（）。

19.土地估价师协会对会员进行自律管理，其主要依据是（）。

20.“土地增值”通常指土地在（）后价值增加的现象。

二、多项选择题（本部分共10题，每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请在答题卡上选择对应选项。多选、错选、漏选均不得分。）

1.下列属于土地自然属性的是（）。

2.影响土地价格的社会因素主要包括（）。

3.市场法估价中，需要选取三个或三个以上可比案例，主要考虑的条件有（）。

4.收益法中，收益的测算可以采用（）等方法。

5.土地估价报告应包含的主要内容有（）。

6.土地估价中的“合法原则”主要体现在（）。

7.城镇土地定级的主要方法包括（）。

8.土地估价师在执业过程中可能遇到的职业道德风险包括（）。

9.以下关于基准地价和标定地价的说法正确的有（）。

10.地价评估中的参数主要包括（）。

三、判断题（本部分共10题，每题1分，共10分。请判断下列说法的正误，请在答题卡上选择“正确”或“错误”。）

1.土地估价就是评估土地的客观价格。（）

2.任何土地都有价值，但并非都有价格。（）

3.在土地估价中，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值上最高的一种使用。（）

4.成本法估价通常不需要考虑土地的区位因素。（）

5.市场法估价的关键在于找到与估价对象具有可比性的交易案例。（）

6.土地估价报告只需提交给委托方即可，无需其他备案。（）

7.土地增值收益是土地纯收益。（）

8.土地估价师在估价时可以随意假设土地用途。（）

9.基准地价是区域性评估结果，标定地价是宗地评估结果。（）

10.土地估价师与委托方串通，压低或抬高土地估价结果，属于不正当竞争行为。（）

四、计算题（本部分共2题，共20分。请按步骤计算，要求列出计算公式和计算过程。）

1.某宗土地面积为3000平方米，其收益法测算的年收益为80万元，土地还原利率为8%。另知该地块所在区域同类土地的基准地价为每平方米800元。试用收益法和基准地价系数修正法两种方法估算该地块的价值（单位：万元）。（10分）

2.某开发商获得一块土地用于开发商业住宅项目，土地面积为5000平方米，取得成本为每平方米1500元。根据规划，总建筑面积为80000平方米，其中商业面积20000平方米，住宅面积60000平方米。预计商业部分建成后年租金收入为400万元（含税），运营成本为租金收入的30%；住宅部分售价预计为每平方米8000元，预计销售周期为2年，销售费用为售价的5%，税费为售价的3%。开发期为2年，建设成本（不含土地成本）为每平方米2500元，资金成本为年利率10%