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2026年房地产律师面试题及答案

一、法律理解与案例分析（共5题，每题10分，总分50分）

1.案例分析：业主以开发商逾期交房为由起诉，要求解除合同并赔偿损失。开发商抗辩称已部分交付且尽到催告义务。作为律师，如何代理业主或开发商？

答案：

（1）代理业主：

-合同解除权依据：依据《民法典》第577条（违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任）及第563条（合同法定解除情形，包括逾期交付）。需证明开发商逾期交房事实、违约程度（是否超过约定期限）、是否催告（需提供书面催告证据）。

-损失赔偿：可主张逾期交房期间的利息损失、房屋价格上涨差价（需举证市场参照价），或参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条主张惩罚性赔偿（如开发商恶意拖延）。

-风险提示：需评估业主是否有违约行为（如擅自占用房屋），避免自身违约导致合同无效。

（2）代理开发商：

-抗辩理由：

-部分交付不构成根本违约：依据《民法典》第527条（部分履行不损害债权人利益可继续履行）。需证明已交付部分符合合同约定，业主未主张拒收。

-催告义务履行：提供催告函、公证送达证明等，证明已合法催告。

-不可抗力或情势变更：如遇政府规划变更等，需提供证据证明非主观故意拖延。

-和解建议：可提出分期交付、利息减免等方案降低诉讼风险。

解析：案件核心在于违约责任认定，需结合合同条款、法律规定及证据链分析。代理业主需突出开发商违约事实，代理开发商则需强调部分履行或免责事由。

2.案例分析：购房者在贷款审批阶段被银行拒贷，开发商以购房资格不符为由拒绝备案。购房者主张开发商违约，要求继续履行合同。律师应如何处理？

答案：

-购房者主张：

-合同效力：依据《民法典》第502条（合同自成立时生效），开发商无权单方拒绝备案。

-责任认定：银行拒贷属第三方行为，若购房者自身资质问题导致，开发商可免责；若因开发商提供虚假信息（如隐瞒贷款条件），则开发商需承担违约责任（如退还首付、赔偿损失）。

-救济途径：可要求开发商协助重新申请贷款，或解除合同并赔偿损失。

-开发商抗辩：

-合同解除权：依据《民法典》第563条（因不可归责于购房者的原因导致合同目的无法实现），主张解除合同并返还购房款。

-免责事由：需证明已尽到合理告知义务（如公示贷款政策），且购房者拒贷属自身责任。

解析：此案关键在于区分责任主体。购房者需举证开发商是否存在过错，若属自身原因则开发商可免责；若开发商有过失，则需承担相应责任。

3.案例分析：房屋抵押后，抵押人擅自出售房屋并转移登记，抵押权人如何维权？

答案：

-抵押权人维权方式：

-合同无效：依据《民法典》第593条（因第三人行为导致合同目的无法实现），抵押人擅自出售行为无效，抵押权人可要求继续履行合同或赔偿损失。

-查封与拍卖：申请法院强制执行抵押房屋，拍卖款优先受偿。

-追偿：如抵押人因非法处分房屋获利，抵押权人可主张不当得利返还。

-抵押人抗辩：

-善意第三人：若买家确不知抵押事实（需提供无产权证明），可主张合同有效但需承担赔偿责任。

-过户程序瑕疵：若登记机构未尽审查义务，抵押权人可追究其行政责任。

解析：核心在于抵押权是否受让。若买家为善意，抵押合同仍可成立；若买家恶意，则抵押人需承担赔偿责任。抵押权人需结合《民法典》物权编相关规定维权。

4.案例分析：开发商在预售资金监管账户外挪用资金，导致项目停工。购房者如何通过法律手段追回损失？

答案：

-购房者维权路径：

-行政投诉：向住建部门举报开发商违规行为，要求追缴资金并责令复工。

-民事诉讼：

-依据《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条，起诉开发商返还预售资金。

-若资金不足，可主张开发商承担违约责任（如解除合同、赔偿利息损失）。

-刑事责任：若涉及挪用资金罪，可向公安机关报案（需提供资金流向证据）。

-开发商抗辩：

-资金用途合理：如证明挪用用于项目必要支出（需提供审计报告），可减轻责任。

-不可抗力：若因政策调整或资金链断裂导致停工，可主张免责但需提供证据。

解析：此案需结合行政、民事、刑事手段维权。购房者需重点证明资金被挪用事实，开发商则需抗辩资金用途合理性。

5.案例分析：房屋租赁合同中，房东单方面涨租是否合法？租客如何维权？

答案：

-租客维权方式：

-固定租金：依据《民法典》第734条（租赁期限届满前，房东不得单方面解除合同或变更租赁条件）。

-协商或诉讼：可要求维持原租金或通过仲裁/诉讼解决。

-优先承租权：若同等条件下租客优先承租，房东需尊重该权利（《民法典》第734条）。

-房东抗辩：

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