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房产项目销售独家代理合同

一、独家代理的核心要义：权责利的高度统一

独家代理，顾名思义，是指开发商在特定时期内，将指定房产项目的销售权独家授予一家代理公司。这意味着在合同约定范围内，开发商不得自行销售，亦不得委托其他第三方进行销售。这种模式的核心优势在于，能够最大限度地调动代理公司的积极性与资源投入，确保销售策略的一致性和执行力度，从而更高效地实现项目去化目标。然而，其背后也要求双方对彼此的能力、信誉及合作诚意有高度认可。

二、合同主体：合作双方的基石信息

合同的开篇，必须明确合作双方的基本信息，这是任何法律文件的基础。对于开发商（甲方）而言，需列明其法定全称、注册地址、法定代表人或授权代表、统一社会信用代码等核心工商信息，确保其为项目的合法权利人或有权处分人。对于代理公司（乙方），同样需要清晰的主体信息，包括公司全称、注册地址、法定代表人或授权代表、资质证书编号（如房地产经纪机构备案证明等），以证明其具备从事相关代理业务的合法资质。双方的联系方式，如通讯地址、联系电话、电子邮箱等，也应准确无误，确保后续沟通顺畅。

三、代理标的与范围：清晰界定合作边界

合同中必须对“代理标的”进行精确描述，即合作的房产项目具体为何。通常应包括项目名称、具体坐落位置、项目地块的土地使用权证号、建设工程规划许可证号等关键信息，必要时可附项目总平图或红线图作为合同附件。更为重要的是“代理范围”的界定：是项目的全部可售房源，还是其中特定的楼栋、户型或面积段？可售房源的类型（如住宅、商业、车位等）也需一一列明。此外，销售范围是否包含线上渠道、异地推广等，也应在此明确，避免后续产生歧义。

四、代理权限、期限与任务：明确合作的时空与目标

代理权限是独家代理的核心体现。合同中应明确乙方享有的是“独家销售代理权”，并详细阐述其具体权限，例如：负责制定销售方案并经甲方审批后执行、组织并实施市场推广活动、接待客户、促成房屋买卖意向、协助签订《商品房买卖合同》、协助办理按揭及产权过户等相关手续、催收购房款项等。同时，也应约定甲方在销售过程中的权利，如对销售价格的最终审定权、对重要销售政策的决策权等。

代理期限的设定需双方审慎协商。一般可分为筹备期、试销期和正式销售期。筹备期主要用于项目调研、团队组建、销售物料准备等；试销期可测试市场反应，为正式销售定价提供依据；正式销售期则是全力冲刺销售目标的阶段。合同应明确各阶段的起止时间，以及整体代理期限的总时长。期限届满前，双方如需续约，应约定提前协商的时间和方式。

销售任务是衡量代理成果的重要指标。双方应在充分市场调研的基础上，协商确定在代理期限内乙方需完成的销售面积、销售套数及销售金额等具体指标。这一任务指标应具有一定的挑战性，同时也要切合实际。为确保任务的可操作性，可约定阶段性销售目标，并明确相应的考核与奖惩机制。

五、佣金与支付：利益分配的核心条款

佣金条款是合同的“心脏”，直接关系到双方的核心利益。佣金标准的确定方式多样，常见的有按销售额的百分比计提、按销售套数固定金额计提，或两者结合。百分比计提时，需明确基数是成交价、备案价还是其他约定价格。对于不同类型的物业（如住宅、商业）或不同销售阶段，佣金比例是否有所差异，也应清晰约定。

佣金结算条件是实践中最易产生争议的环节之一。是客户支付定金即结算，还是支付首付款后，抑或是全款到账、合同备案完成，甚至是房屋交付后？不同的结算条件对双方的资金流影响巨大，必须在合同中明确界定。通常，会约定一个主要的结算节点，并对特殊情况（如客户退房、按揭未获批准等）下已结算佣金的处理方式做出规定。

佣金支付方式与期限也需细化。是按月、按周还是按批次结算？乙方应提供何种结算凭证？甲方在收到结算申请后多长时间内审核完毕并支付佣金？逾期支付的违约责任（如支付违约金）也应一并明确。此外，关于溢价分成（若实际销售价格超出约定底价）的处理方式，若有约定，也应在此详细说明分成比例、结算条件等。

六、双方的权利与义务：合作的行为准则

甲方的权利与义务通常包括：保证项目的合法性及自身对项目的处分权；按照合同约定向乙方支付佣金；负责提供项目合法销售所需的全部文件资料（如预售许可证/现售备案证明、房源清单、户型图、不利因素说明等）；协助乙方开展销售工作，如提供必要的销售场所（售楼处）、样板房、基础办公设施等；对乙方的销售行为进行监督和指导，有权审核并备案销售合同；负责处理因房屋质量、规划变更等自身原因引发的客户投诉与纠纷。

乙方的权利与义务则主要有：按照合同约定全力开展销售代理工作，组建专业销售团队；制定详细的销售策划方案、推广方案，报甲方审批后实施，并承担相关推广费用（或按约定比例承担，此为重要协商点）；严格遵守国家及地方房地产销售相关法律法规，诚信经营，不得进行虚假宣传或承诺；及时向甲方反馈销售进展、市场动态