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物业电梯维保管理工作手册

一、总则

1.1目的与依据

为规范本物业项目电梯设备的维护保养管理工作，确保电梯安全、稳定、高效运行，保障业主及使用人的人身和财产安全，提高居住和办公舒适度，依据国家及地方相关法律法规、技术标准及本物业管理制度，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于本物业项目内所有客梯、货梯、消防电梯等各类电梯设备的日常维保管理、应急处理、档案管理及相关人员的职责界定。物业管理处各相关部门及外包维保单位均应遵照执行。

1.3基本原则

电梯维保管理工作应坚持“安全第一、预防为主、规范管理、责任到人”的原则，确保维保工作的及时性、有效性和规范性。

二、组织架构与职责分工

2.1物业管理处职责

物业管理处是电梯维保管理工作的责任主体，负责统筹、协调、监督本项目电梯维保的各项工作。具体职责由物业管理处指定专人（通常为工程部门负责人或专职电梯管理员）履行，其核心职责包括但不限于：

*负责电梯维保单位的选聘、合同洽谈与管理。

*监督维保单位按照合同约定及国家规范进行维保作业。

*组织或参与电梯定期检验工作，确保检验合格。

*负责电梯日常运行状况的巡查、记录与问题反馈。

*协调处理电梯运行中出现的一般故障及投诉。

*组织电梯突发事件的应急救援演练与处置。

*负责电梯相关档案资料的建立、归档与管理。

*对维保单位的服务质量进行评估与考核。

2.2维保单位职责

维保单位应严格依照国家法律法规、技术规范及双方签订的维保合同，履行电梯维护保养义务，确保电梯设备处于良好运行状态。其主要职责包括：

*制定详细的维保计划，并按计划进行半月、月、季、半年、年度等定期维护保养。

*配备足够的、具备相应资质的维保人员和必要的工具、备件。

*维保作业前应进行安全确认，作业时应设置安全警示标识，确保作业安全。

*认真填写维保记录，详细记录维保内容、发现问题及处理结果，并提交物业管理处存档。

*对电梯运行中出现的故障应及时响应并尽快排除，提供24小时应急救援服务。

*配合物业管理处进行电梯定期检验，并对检验中发现的问题及时整改。

*向物业管理处提供必要的技术支持和电梯安全使用指导。

2.3其他相关部门配合

*客服部/前台：负责接收业主关于电梯问题的报修与投诉，并及时转达给工程部门或电梯管理员；协助发布电梯停运、检修等通知。

*秩序维护部：协助维护电梯故障现场秩序，引导人员疏散；在电梯困人等紧急情况下，配合工程部门及维保单位进行救援。

三、电梯维保单位的选择与管理

3.1维保单位的选择

物业管理处应通过公开、公平、公正的方式选择具有合法资质、良好信誉、技术实力和稳定服务团队的电梯维保单位。重点考察其：

*有效的《特种设备安装改造维修许可证》及相应级别。

*以往类似项目的维保业绩与客户评价。

*技术人员的数量、持证情况及经验水平。

*应急响应能力与备件供应能力。

*维保方案的合理性与报价的公允性。

3.2维保合同管理

维保合同应明确双方权利义务，内容至少包括：

*维保电梯的型号、数量、所在位置。

*维保范围、维保周期、维保内容及执行标准。

*维保费用、支付方式及期限。

*应急响应时间（如市区内X小时到达现场）及故障处理时限。

*备品备件的供应方式及价格约定（区分免费更换与收费更换的范围）。

*定期检验的配合责任。

*双方安全责任划分。

*合同期限、续签及解除条件。

*违约责任及争议解决方式。

合同签订前应由物业管理处法务或专业律师审核。

3.3对维保单位的日常监督与考核

*日常监督：电梯管理员或工程人员应对维保单位的每次维保作业进行现场监督或抽查，检查其是否按计划、按规范作业，维保记录是否真实、完整。

*月度/季度评估：定期（如每月或每季度）对维保单位的服务质量进行评估，评估内容包括：维保及时性、故障排除效率、服务态度、维保记录规范性、业主投诉情况等。

*年度考核：结合全年维保情况、电梯运行故障率、定期检验结果等对维保单位进行年度综合考核，考核结果作为合同续签或更换维保单位的重要依据。

*问题沟通与整改：对监督检查中发现的问题，应及时向维保单位提出书面整改要求，并跟踪整改情况。

四、物业内部日常巡检与管理

4.1日常巡检内容与频次

物业工程部门或电梯管理员应建立电梯日常巡检制度，对电梯进行每日、每周或每月的巡检。巡检内容主要包括：

*机房：检查曳引机运行有无异响、漏油；控制柜指示灯是否正常；电压电流是否在正常范围；机房温度、卫生情况等。

*井道与轿厢：检查轿厢内操纵盘、指令按钮、照明、通风、警铃、监控、平层精度；厅门