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居间合同经典范本应用指南

一、居间合同的定义与法律依据

居间合同，亦称中介合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在法律层面，我国《民法典》合同编专门设章对“中介合同”进行了规范，取代了原《合同法》中“居间合同”的称谓，但其核心法律精神与主要条款内容一脉相承并有所完善。理解居间合同的法律属性，是正确应用范本的前提。其核心特征在于居间人的“报告订约机会”或“媒介订约”行为，以及委托人“支付报酬”的对价性。

二、为何需要经典范本：重要性与必要性

在居间活动中，许多当事人倾向于采用口头约定或过于简单的书面协议，这往往为后续纠纷埋下隐患。一份精心设计的经典范本，至少具备以下重要价值：

1.权利义务明晰化：范本通过结构化的条款，将居间人、委托人的核心权利与义务进行清晰界定，减少模糊地带。

2.交易流程规范化：引导当事人按照行业惯例和法律要求，规范居间服务的提供、委托事项的完成、报酬的支付等流程。

3.风险防范前置化：范本中通常会预设一些常见的风险点，并提供相应的应对条款，帮助当事人提前规避潜在纠纷。

4.争议解决有据化：当发生争议时，内容完备、条款明确的合同文本将成为重要的证据，有助于快速、公正地解决问题。

三、经典范本核心条款深度解析与应用要点

一份合格的居间合同范本，应包含以下核心条款。在实际应用中，需结合具体交易场景进行细化与调整：

（一）合同当事人基本信息

此条款看似简单，实则关乎合同主体的适格性与责任承担。

*应用要点：务必核实各方当事人的身份信息（自然人应包括姓名、身份证号、联系方式、住址；法人或其他组织应包括名称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、联系方式、住所地）。若委托人或居间人有授权代理人，需审查授权委托书的真实性与权限范围。

（二）委托事项与居间服务范围

这是合同的“标的”，必须清晰、具体，避免歧义。

*应用要点：明确委托人委托居间人处理的具体事务，例如“报告订立房屋买卖合同的机会”、“提供订立某项目合作协议的媒介服务”等。同时，应尽可能详细地描述居间服务的具体范围，如是否包括信息收集、实地考察、谈判协助、合同草拟等。

（三）居间服务要求与标准

为确保居间服务质量，应对服务提出明确要求。

*应用要点：可约定居间人提供信息的真实性、时效性标准，以及在媒介服务中应尽的勤勉义务。例如，“居间人应确保所提供的交易信息经过初步核实，不存在重大遗漏或虚假陈述”。

（四）报酬条款

这是居间合同的核心条款，直接关系到居间人的核心利益与委托人的成本。

*应用要点：

*报酬金额或计算方式：应明确约定报酬的具体数额，或按交易标的额的一定比例计算。比例需符合行业惯例及相关规定。

*支付条件：至关重要！通常约定“在居间人促成委托人与第三方订立合同（即“成功”）时支付”。需明确“促成合同成立”的标准，是指合同签署生效，还是指合同实际履行，抑或是其他节点。

*支付方式与期限：约定是现金、转账还是其他方式支付，以及在满足支付条件后多少日内支付。

*税费承担：明确报酬所涉及的税费由哪一方承担或如何分担。

（五）费用承担

居间活动中可能产生必要费用，需明确承担方。

*应用要点：通常约定，在居间未成功时，居间人从事居间活动支出的必要费用，由居间人自行承担，或由委托人承担（需明确约定）。若居间成功，该等费用是否已包含在报酬中，或需另行支付，也应明确。

（六）保密义务

居间活动中可能接触到对方的商业秘密或个人隐私。

*应用要点：约定各方对于在合同订立及履行过程中获悉的对方商业秘密、敏感信息负有保密义务，该义务在合同终止后仍然有效。

（七）违约责任

为保障合同履行，需设定违约条款。

*应用要点：针对委托人逾期支付报酬、居间人未能勤勉尽责导致委托人损失、提供虚假信息等不同违约情形，分别约定相应的违约责任，如支付违约金（需合理约定数额或计算方法）、赔偿损失等。

（八）合同的生效、变更、解除与终止

*应用要点：明确合同生效时间（通常为各方签字盖章之日）。约定合同变更、解除的条件和程序。以及合同终止的情形（如委托事项完成、期限届满、双方协商一致解除、一方根本违约导致合同目的无法实现等）。

（九）争议解决方式

约定发生争议时的解决途径。

*应用要点：通常选择“协商不成的，提交XX仲裁委员会仲裁”或“协商不成的，依法向XX人民法院提起诉讼”。选择诉讼的，需明确管辖法院（需符合法律关于管辖的规定）。

（十）其他约定与附件

*应用要点：可根据具体情况约定通知与送达条款、不可抗力、合同份数及生效等。如有必要，可将相关附件（如授权委托书、信息清单等）作为合同不可分割的一部分。

四、签订与履行居间合同的实务操作建议与风险防范