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房产中介虚假房源问题专项整治整改报告

第一章问题溯源与危害量化

1.1虚假房源定义

本报告所称“虚假房源”指在公共网络、门店橱窗、纸质传单、VR看板、企业微信、短视频平台等渠道发布的，存在下列任一情形的住宅/商业/工业物业信息：

①产权人、坐落、面积、用途、价格、图片、视频、户型图、学区、抵押状态、查封状态、租赁状态、税费计算结果中任意一项与不动产登记簿、网签备案系统、实地勘验结果不一致；

②已售/已租/已查封/已拆除/已冻结/已限制交易，仍继续挂牌；

③使用“钓鱼房”——即低价优质房吸引客源，带看后以“刚成交”为由转推高价房；

④虚构“业主急售”“法院特价”“内部指标”等诱导性话术；

⑤同一套房源在24小时内以不同价格、不同面积、不同图片重复出现3次及以上。

1.2近三年危害数据（以××市××区为例）

2021年12345热线受理涉房投诉4327件，其中虚假房源1861件，占比43%；

2022年上升至2214件，同比上升19%；

2023年上半年已1503件，预计全年突破3000件。

经济损失：消费者因看房产生的交通、误工、贷款评估、定金损失合计约1180万元；

行政成本：区住建、市场监管、网信、公安、街道出动执法人员1936人次，产生执法成本267万元；

品牌损失：头部平台A因虚假房源被工信部下架7天，日活下降18%，股价单日蒸发42亿元；

社会信任：问卷显示68%购房者“先假设网上价格是假的”，再自行下调10%心理预期，导致市场议价效率下降，平均成交周期拉长11天。

第二章整治目标与指标体系

2.1总体目标

自2023年10月1日起，用180天将虚假房源投诉量同比下降70%，平台抽查真实率≥95%，消费者满意度≥90%，经纪人员实名登记率100%，严重失信机构市场清退率100%。

2.2指标体系（可考核、可溯源）

①投诉量：以12345、信访、微博、黑猫、领导留言板去重后数据为准；

②抽查真实率：区住建联合第三方公证处，每周随机抽取100套房源，现场核验产权、坐落、价格、图片四项，任意一项不符即判定为假；

③满意度：委托市统计局城调队，每月电话回访500组消费者，问卷共8题，满意度=（非常满意+满意）/样本量；

④实名登记：经纪人员须通过“市房地产经纪人员实名登记系统”完成人脸识别+公安部NCIIC比对，生成唯一二维码工牌；

⑤市场清退：对列入“严重失信名单”的机构，市场监管局在3个工作日内吊销营业执照，住建在5个工作日内注销备案证书，金融机构在10个工作日内冻结监管账户。

第三章组织架构与职责边界

3.1区级指挥部

指挥长：分管副区长

副指挥长：区住建委主任、区市场监管局局长

成员单位：区委网信办、公安经侦、金融监管局、税务局、街道（镇）办事处、公证处、市房地产中介行业协会、主要商业银行、头部平台

指挥部下设“一办四组”：

①综合协调办公室（区住建委）：负责日报、周报、月报、资金、印章、档案；

②线索核查组（市场监管+公安）：负责接收、分派、核查、立案、移送；

③执法惩戒组（住建+税务+金融监管）：负责行政处罚、税务稽查、账户冻结、列入失信；

④技术治理组（网信办+平台+区块链公司）：负责房源验真、图片哈希、智能去重；

⑤宣传教育组（宣传部+协会+街道）：负责海报、短视频、社区宣讲、购房大学堂。

3.2街道（镇）级专班

每个街道成立7人专班：街道城建中心主任任班长，配备2名住建协管员、2名市监网格员、1名公安辅警、1名协会志愿者。职责：

①每日巡查辖区中介门店≥1次，使用“智慧房源核查”小程序扫码核验；

②对未张贴“房源二维码”或二维码无法跳转至“市房产交易管理网”的门店，现场开具《责令改正通知书》；

③对拒不改正的，24小时内上报区指挥部，启动联合执法。

第四章制度重塑——从“事后罚”到“事前防”

4.1房源“出生即备案”制度

①产权人、代理人、经纪机构三方在“市房产交易管理网”完成《房源出售/出租委托书》电子签章，系统生成唯一“房源码”；

②委托书必须上传不动产登记簿截图、产权人身份证正反面、代理人身份证、代理关系公证或律师见证书；

③系统实时校验产权人姓名+证件号与不动产登记簿是否一致，不一致自动驳回；

④每套房源每日最多发布3张主图、5张辅图，图片上传即进行AI水印+哈希值存证，二次上传重复图片系统自动拦截；

⑤价格区间锁定：系统根据近90天同小区同户型网签均价，设置±15%浮动阈值，超出阈值需上传银行评估报告或法院评估报告，否则无法提交。

4.2经纪人员“一人