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  • 2026-02-13 发布于辽宁
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房屋买卖合同纠纷典型案例解析

在房地产市场的交易实践中,房屋买卖合同纠纷因其标的额大、涉及法律关系复杂、与当事人切身利益密切相关而备受关注。本文旨在通过对几类典型房屋买卖合同纠纷案例的深度解析,揭示交易中的常见法律风险点,并提供相应的防范建议,以期为市场参与者提供有益的参考和启示。

一、案例一:房屋产权瑕疵导致合同履行不能

基本案情

甲某与乙某签订《房屋买卖合同》,约定甲某购买乙某名下一套二手商品房。合同签订后,甲某依约支付了定金及部分首付款。在办理过户手续过程中,甲某发现该房屋已被乙某在签约前抵押给某银行,且因乙某未能按期偿还贷款,银行已向法院申请查封该房屋。甲某遂诉至法院,要求解除合同、乙某双倍返还定金并赔偿损失。

争议焦点

1.乙某在签订合同时未如实告知房屋已抵押且被查封的事实,是否构成欺诈或根本违约?

2.甲某的诉讼请求能否得到支持?

法律解析

本案中,乙某作为房屋出卖人,负有保证所售房屋产权清晰、不存在权利瑕疵的基本义务。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)相关规定,出卖人就交付的标的物,负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务,但是法律另有规定的除外。乙某在明知房屋已设定抵押且面临查封风险的情况下,未向甲某如实披露,其行为已构成违约。

进一步而言,房屋被查封导致无法办理过户登记,使得甲某签订合同的根本目的——取得房屋所有权——无法实现。根据《民法典》第五百六十三条之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方可以解除合同。因此,甲某有权主张解除合同。

合同解除后,根据《民法典》第五百六十六条之规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。同时,若合同中明确约定了定金条款,且符合定金罚则的适用条件(给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金),甲某有权要求乙某双倍返还定金。此外,甲某因乙某的违约行为所遭受的实际损失,如已支付款项的利息损失、为促成交易而支出的合理费用等,亦可主张赔偿,但需注意举证责任。

风险提示与防范建议

此类纠纷的核心在于房屋权利的清晰度。买方在购房前务必对房屋产权状况进行详尽核查:

1.主动查询:务必要求卖方配合到不动产登记中心查询房屋权属证明,核实是否存在抵押、查封、共有权人等情况。

2.书面承诺:在买卖合同中明确约定卖方对房屋产权状况的保证责任,以及如存在权利瑕疵时的违约责任和赔偿方式。

3.留存证据:对于卖方提供的产权证明、陈述等,应注意留存书面证据,以防日后发生争议时难以举证。

二、案例二:房屋质量瑕疵引发的纠纷

基本案情

丙某通过中介公司购买了丁某的一套二手房。合同中对房屋质量仅作了“现状交付”的笼统约定。丙某收房后不久,发现房屋存在严重的渗水问题,导致墙面霉变、地板损坏。丙某认为丁某故意隐瞒房屋质量问题,要求丁某承担维修责任并赔偿损失。丁某则认为房屋交付时状态良好,渗水问题可能是丙某使用不当或后期天气原因所致,拒绝承担责任。

争议焦点

1.“现状交付”的约定是否免除卖方对房屋隐蔽质量瑕疵的告知义务?

2.丁某是否应对房屋渗水问题承担责任?

法律解析

“现状交付”通常是指买卖双方以房屋交付时的实际状况为准进行交接,但这并不意味着卖方可以免除其对房屋已知或应知的隐蔽质量瑕疵的告知义务。根据《民法典》诚实信用原则,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。卖方在出售房屋时,对于房屋存在的影响正常居住使用的重大质量瑕疵,尤其是其在持有期间已知晓或通过合理检查能够发现的问题,负有主动披露的义务。

本案中,房屋渗水问题若经鉴定确系房屋本身结构或防水工程存在缺陷所致,且该缺陷在交付前即已存在,丁某作为原房主对此应当知晓或应当能够发现。其未向丙某如实告知,构成违约。根据《民法典》第六百一十条规定,因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。第六百一十七条规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。因此,丙某有权要求丁某承担维修、更换、减少价款或者赔偿损失等违约责任。

若渗水问题属于细微瑕疵或在合理使用年限内正常出现的问题,则需根据具体情况判断卖方的责任。但对于影响基本居住安全和使用的重大质量问题,卖方的责任难以豁免。

风险提示与防范建议

购买二手房时,房屋质量是重中之重,买方应特别注意:

1.细致验

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