宣武区双柳树危改小区部分在建工程房地产抵押价值评估报告.docxVIP

房地产估价报告

估价工程名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区〔一期〕7、8、9、10号楼局部在建工程房地产抵押价值评估

托付单位：壹瓶房地产开发〔北京〕

受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

估价人员:任伟汪少荣

估价日期：二○○八年一月二十九日至

二○○八年二月十五日

估价报告编号:金房[2021B]估字第1016号

名目

TOC\o1-3致托付方函 PAGEREF_Toc189557208\h1

估价师声明 PAGEREF_Toc189557209\h18

估价的假设和限制条件 PAGEREF_Toc189557210\h19

房地产估价结果报告 PAGEREF_Toc189557211\h23

一、托付方 PAGEREF_Toc189557212\h23

二、估价方 PAGEREF_Toc189557213\h23

三、估价对象 PAGEREF_Toc189557214\h23

四、估价目的 PAGEREF_Toc189557215\h40

五、估价时点 PAGEREF_Toc189557216\h40

六、价值定义 PAGEREF_Toc189557217\h40

七、估价依据 PAGEREF_Toc189557218\h41

八、估价原那么PAGEREF_Toc189557219\h42

九、估价方法 PAGEREF_Toc189557220\h43

十、估价结果 PAGEREF_Toc189557221\h44

十二、估价作业日期 PAGEREF_Toc189557222\h47

十三、估价报告应用的有效期 PAGEREF_Toc189557223\h47

十四、有关讲明、提示与建议 PAGEREF_Toc189557224\h47

房地产估价技术报告 PAGEREF_Toc189557225\h49

一、个不因素分析 PAGEREF_Toc189557226\h49

二、区域因素分析PAGEREF_Toc189557227\h65

三、市场背景分析 PAGEREF_Toc189557228\h67

四、最高最正确使用分析 PAGEREF_Toc189557229\h70

五、房地产信贷风险分析 PAGEREF_Toc189557230\h71

六、估价方法选用 PAGEREF_Toc189557231\h77

七、估价测算过程PAGEREF_Toc189557232\h78

八、估价结果确定 PAGEREF_Toc189557233\h105

附件 PAGEREF_Toc189557234\h108

致托付方函

壹瓶房地产开发〔北京〕:

受贵公司托付，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区〔一期〕7、8、9、10号楼局部在建工程〔以下简称“估价对象〞〕房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

一、估价对象确实定

〔一〕建设工程的概况

依据托付方提供的?国有土地使用证?〖京宣国用〔2007出〕第01079号〗及其?补充协议?，证载该工程土地使用者为壹瓶房地产开发〔北京〕，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区〔一期〕7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公〔大堂〕、地下仓储，土地使用权面积为,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。

依据托付方提供的?托付评估函?，壹瓶房地产开发〔北京〕开发建设的双柳树危改小区〔一期〕工程，办理?国有土地使用证?时的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区〔一期〕7、8、9、10号楼，现由于调整，10号楼已合并到9号楼一起施工建设，新增锅炉房建设工程，该建筑工程已取得?建筑工程许可证?。

依据托付方提供的?房屋土地测绘技术报告书?、?建设工程许可证?〖2006规〔宣〕建字0068号〗和〖2006规〔宣〕建字0082号〗、?建筑工程施工许可证?〖〔2007〕施建字0136号〗，本次评估估价对象所在工程的总建筑面积为〔其中：人防，其他收益建筑面积与设施设备用房等〕。各楼推测建筑面积情况如表1所示。

表1各楼推测建筑面积情况表层积单位：平方米

序号

工程

总建筑面积

其中：

1

地下车库及库房

地下车库

地下仓储