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2026年资产评估专业能力考试大纲

一、单项选择题（共20题，每题1分，计20分）

1题1分，共20题，计20分。

要求：仔细阅读题目，选择最符合题意的选项。

例题1：在评估某市商业地产时，评估师采用市场法，选取了三个可比案例。若三个案例的成交价格分别为1000万元、1200万元和1100万元，经过交易情况修正后的价格分别为950万元、1150万元和1050万元，则最终比准价格为（）。

A.950万元

B.1150万元

C.1050万元

D.1100万元

答案：C

解析：比准价格是修正后的可比案例价格的加权平均值。此处三个修正后价格分别为950万元、1150万元和1050万元，以第三个案例的交易情况修正系数最接近1（即1050万元），故最终比准价格以1050万元为主。

二、多项选择题（共10题，每题2分，计20分）

10题2分，共20分。

要求：仔细阅读题目，选择所有符合题意的选项。

例题2：在评估某科技公司无形资产时，评估师可能采用的方法包括（）。

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.统计分析法

答案：ABC

解析：科技公司无形资产评估通常采用市场法（可比交易）、收益法（未来现金流折现）或成本法（重置成本），统计分析法主要用于数据建模，不直接用于资产评估。

三、判断题（共10题，每题1分，计10分）

10题1分，共10分。

要求：判断下列说法的正误。

例题3：资产评估中的“公允价值”是指评估基准日在正常市场条件下，自愿交易的双方交易的资产价值。（）

答案：正确

解析：根据《国际评估准则》，公允价值是指在评估基准日，市场参与者在自愿进行交易的前提下，就资产交易所能达成的均衡价格。

四、简答题（共4题，每题5分，计20分）

4题5分，共20分。

要求：简明扼要地回答问题，突出核心要点。

例题4：简述资产评估中“可比性”的要求及其在市场法中的应用。

答案：

1.可比性要求：可比案例应与评估对象在性质、功能、市场条件等方面具有相似性，包括交易类型、交易日期、资产状况、法律限制等。

2.市场法应用：通过交易情况修正（交易日期、交易方式）、比较因素修正（区域、用途、产权性质等）确保可比案例与评估对象的一致性，最终得出比准价格。

解析：可比性是市场法的基础，需剔除非公允因素影响，确保评估结果合理。

五、计算题（共4题，每题10分，计40分）

4题10分，共40分。

要求：依据给定数据，进行计算并写出计算过程。

例题5：某企业机器设备账面原值为500万元，已使用5年，预计使用年限10年，残值率5%。评估师经现场勘查，发现该设备实际成新率为60%。采用重置成本法评估该设备价值，假设重置成本为600万元。请计算该设备的评估值。

答案：

1.重置成本：600万元

2.成新率调整：600万元×60%=360万元

3.评估值：360万元

解析：重置成本法需考虑设备的新旧程度，以重置成本乘以实际成新率得出评估值。

六、综合题（共2题，每题20分，计40分）

2题20分，共40分。

要求：结合实际案例，综合运用评估方法，分析并解决问题。

例题6：某评估机构接受委托评估某位于上海的商业综合体，评估基准日为2026年6月30日。评估师收集了以下数据：

-该综合体建筑面积10万平方米，2015年建成，账面价值8000万元，成新率70%。

-近三年上海同类商业综合体交易案例：

-案例1：2019年，位置相近，建筑面积8万平方米，成交价1.2亿元；

-案例2：2020年，位置稍远，建筑面积9万平方米，成交价1.1亿元；

-案例3：2021年，位置相同，建筑面积10万平方米，成交价1.3亿元。

-交易情况修正：案例1交易时间较早，折价10%；案例2位置稍远，折价5%；案例3与评估对象完全可比。

-收益法预测：预计年租金收入5000万元，运营成本20%，折现率8%。

问题：

1.采用市场法和收益法分别评估该商业综合体价值；

2.结合两种方法结果，给出最终评估值。

答案：

1.市场法评估：

-案例修正后价格：

-案例1：1.2亿元×(1-10%)=1.08亿元；

-案例2：1.1亿元×(1-5%)=1.045亿元；

-案例3：1.3亿元（无需修正）。

-加权平均比准价格：

-(1.08+1.045+1.3)/3=1.135亿元。

2.收益法评估：

-年净收益：5000万元×(1-20%)=4000万元；

-终值折现：4000万元/8%=50000万元；

-评估值：50000万元。

3.最终评估值：结合市场法（1.135亿元）和收益法（50000万元），