大连市解放路改造建设项目策划方案.docxVIP

大连市解放路改造工程筹划方案

名目第一局部：商业局部1-大连市概况??

51-1大连市概况??

52-大连市的商业分析

52-1市场回忆

?52-1-1国营商场同合资商场共存??

52-1-2超市效应?

?62-1-3商场相比照拟集中?

?72-2大连商业分析?

?72-2-1大连现时商业总存量?

?72-2-2将来商业需求

??72-2-3市场售价及租金反映?

?102-3大连商业个案分析??

112-3-1大连胜利广场?

?112-3-2大连大世界家居广场??

122-3-3大连奥林匹克购物广场?

133-工程的商场部份分析?

?153-1工程概况

??153-2工程SWOT分析?

?16S——工程优势?

?16W——工程劣势?

?16O——时机

?17T——威胁??

184-市场定位??

184-1国内市场形势??

194-2大连商城的形势

??214-3本工程覆盖地域及经济潜力?

?224-4市场需要什么?

?234-4-1商场档次分

??244-4-2商场类

??254-4-3商场主题分析

??254-5本工程产品定位??

264-5-1档次定位??

264-5-2本工程的主题定位

??28※首创旅游式主题的商业物业概念

??28※主题新奇的吸引?

?28※市内旅游文化的支持??28※对消费人群的吸引力??29※借用概念的吸引力??29※借用其它元素的吸引力??304-5-3形象定位??304-5-4工程定位的开展优势??314-6工程产品设计建议??334-6-1针对工程整块建议??334-6-2针对A、B、C、X地块的业态？??334-6-3针对D、E地块规划??354-6-4针对D、E地块的业态设置??354-7工程的特色如何营造??385-商场的租售策略??405-1目标客户??405-1-1销售目标客户??405-1-2招商客户??405-2租售时机??405-3租售策略??415-3-1租售推广策略??415-5要紧促销手段??455-6招商条件??465-6-1租金优惠??466-商场的经营治理??476-1角色??476-1-1对内经营??476-1-2对外经营??476-2目标??486-3效果??486-3-1旺人〔消费人流〕??486-3-2旺场〔投资者和商家〕??496-3-3旺财〔经营收益〕??496-3-4运用多元化经营策略，??506-4商业物业要紧经营治理模式??506-4-1经营模式对比??506-4-2采纳经营模式的论证??526-4-3结论??527-经营推广??537-1推广活动??537-2信息系统建议??537-4经营促销手段参考??548-经营治理组织架构??559-商业招商经营运作优势??559-1-1具有较强的商业招商能力，??559-1-2具有实际招商操作经验，??559-1-3具有引进主力店的成功经验??569-1-4丰富商业经营运作经验，??579-1-5效劳品牌??57第二局部：住宅局部1-大连住宅市场概况分析??592-工程的优势劣势分析??602-1工程优势：??602-2工程劣势：??603-目标客户的定位和分类??613-1住宅的目标客户分析??613-2公寓的目标客户分析??614-工程定位??624-1工程理解??624-2产品定位??624-3形象定位??634-4工程形象包装??645-产品建议??645-1住宅功能细分和户型面积的比例建议??645-1-1对A、B、C、D号楼功能讲明??645-2户型设计建议：??676-工程命名的初步建议??676-1工程整体命名??676-2商业命名??677-住宅与商业的互动分析??687-1住宅与商业的统一性??687-1-1住宅统一性表达??687-1-2商业统一性的表达??687-1-3住宅和商业的协调??687-2住宅和商业开发推售的互动策略??696-3讲明??71第一局部：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户〞之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗〞，海、陆、空交通兴盛，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回忆2-1-1国营商场同合资商场共存1998年往常，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引进，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同担当曲曲折折险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采纳保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额