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经营性房地产投资

参考文献：

?房地产投资决策分析?，龙胜平等译，GaylonE.Greer,MichaelD.Farrell著，1997年，上海人民出版社。Pp96-100，Pp366-384

经营性房地产及其价值碍事因素

经营性房地产定义与类型

定义：所谓经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，写字楼、商展、酒店、购物中心等。

产权性质：从产权角度，大致能够分为二种：

租赁经营：把产权的转移限制在租约期内。大型物业的业主〔开发商〕将物业分成假设干单元，租赁给其他投资者或者使用者，分期或者一次收取租金的投资方式。

分散产权：将整体物业分割成不同大小的单位，分不出售给投资者。物业的产权由多个投资者持有。例如，目前流行的产权式酒店，确实是根基这种类型。

阅读材料：所谓产权式酒店由〞时权酒店〞〔TIMESHARE〕演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时刻里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时刻内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店那么是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房托付给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠予的一定期限的免费进住权〔来源：〕。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购置后能够先托付酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

由于产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的治理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了时机，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年报告，其增长率到达15.8%。到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购置了时权酒店，美国的〞产权旅馆〞已超过了1000个。?

在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钞票王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万平方米的〞南海传奇〞渡假小区，那么属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估量，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。〔来源：〕

经营性房地产价值决定

碍事经营性房地产价值的一般因素

经济因素：地区经济开展状况、效劳业兴盛程度、金融效劳水平等；

行政因素：都市、土地需求方案、房地产税收制度等

社会因素：社会治安、都市化进程与人口增长等

区域因素

区域商业繁华程度〔聚拢效应的大小〕

交通条件

个不因素

临街状况；2、内部格局；3、楼层；4、面积；5、净高；6、储存空间；7、装修；8、转租的可能性

第二节经营性房地产的需求分析

零售业房地产的需求分析

〔一〕区域因素与非区域因素

对零售物业的需求的实质

实质在于对零售物业所产生的租金的追求。零售物业租金通常采取一个固定租金加销售额的一个百分比来确定。因此，租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，推测零售物业的生租能力，实际上确实是根基推测销售能力。

因此，在投资零售物业之前，首先要判定该处零售物业适合的经营用途和方式，确定那种类型的租户能够带来最高的租金收益。

2、区域因素包括商业区内竞争性企业的数量和趣味，以及交易范围内的居民购置力和消费类型。非区域因素〔个不因素〕包括治理、营销能力、价格以及商业信誉等。

〔二〕交易范围确实定

交易范围是指商店能吸引的要紧顾客的分布地区的大小。在此范围内，距离商店越近，吸引力越大，随着距离的扩大，吸引力下落。在实际分析中，通常用交通时刻来代替地理距离。

经验性规律：利用消费者到商店的时刻来估量商店的交易范围。

街区购物中心：5-10分钟〔全然范围〕；社区购物中心：10-15分钟〔第二范围〕；区域购物中心：15-30〔第三交易层次〕分钟。商店的70%-60%的交易额来自交通时刻在10分钟以内的顾客。

在具体应用这些指标时候，需要依据具体情况加以调整，例如存在物理障碍〔交通不方便〕。地区人口分布情况等。

〔三〕交易范围内，商品零售额的估量

二、写字楼需求分析

写字楼的投资带有投机性。据估量，1950年以来在美国，大约2/3的办公用房的开发属于投机