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住宅“先租后买”：馅饼还是陷阱？——合同风险与实操要点解析

在房价高企的当下，“先租后买”作为一种灵活的住房过渡模式，逐渐进入大众视野。它通常指的是购房者先以租赁方式入住目标房屋，在租赁期内或期满后，满足一定条件时有权按照约定价格购买该房屋，部分已支付租金甚至可抵扣购房款。这种模式对于暂时资金不足但有长期购房计划的人群而言，似乎兼具了居住便利性与置业可能性。然而，“先租后买”并非完美无缺的“馅饼”，其法律关系的复杂性和实践中的潜在风险，需要有意参与的双方都保持高度警惕。本文将深入剖析此类合同的风险点，并提供实用的注意事项，以期为读者提供有益参考。

一、“先租后买”合同的核心法律关系与潜在风险

“先租后买”模式的核心在于将“租赁”与“买卖”两个法律行为通过一份合同或系列合同进行捆绑。其法律性质的界定、条款的严谨程度，直接关系到双方的权利义务与交易安全。主要风险集中在以下几个方面：

（一）合同性质模糊与效力风险

实践中，“先租后买”合同的名称和条款表述五花八门，可能被冠以“房屋租赁合同（含优先购买权）”、“商品房预租合同”、“附条件买卖合同”等。若合同条款对租赁与买卖的衔接、转化条件约定不清，极易引发“究竟是租赁关系还是买卖预约关系，抑或是本约买卖关系”的争议。

*风险点：若被认定为单纯的租赁合同，则买方（承租人）的“购买权”可能仅构成一种道德约束或未生效的预约，难以强制卖方（出租人）履行卖房义务。反之，若被认定为本约买卖合同，则租赁期可能被视为履行买卖合同的过渡阶段，任何一方违约都将承担更重的违约责任。

（二）租金与购房款的转化风险

“租金抵扣购房款”是该模式的核心吸引力之一，但也是最容易产生纠纷的环节。

*风险点1：抵扣规则不明确：是全部租金抵扣、部分租金抵扣，还是仅超出正常租金水平的溢价部分抵扣？抵扣的比例、计算方式、期限等若约定不明，极易产生歧义和扯皮。

*风险点2：租金标准合理性：若约定的租金远高于市场平均水平，并声称“多付部分将来抵扣房款”，一旦买方最终未能购房，要求返还超额租金时，可能面临举证困难或被认定为自愿支付的风险。

*风险点3：购房款总额与支付方式：房屋总价是否在合同中明确？是固定价还是届时按市场价调整？若为市场价，如何定义“市场价”？首付比例、贷款办理责任、剩余房款支付期限等，均需详细约定。

（三）房屋产权与卖方履约能力风险

对于买方而言，最大的风险莫过于支付了长期租金或部分购房款后，无法顺利取得房屋产权。

*风险点1：卖方权属瑕疵：卖方是否为房屋唯一合法产权人？房屋是否存在抵押、查封、共有权纠纷等权利限制？若卖方隐瞒上述情况，买方即使完成租赁，也无法实现购房目的，甚至可能钱房两空。

*风险点2：卖方单方毁约：在房价上涨周期，卖方可能为追求更高利益而反悔，以各种理由拒绝履行卖房义务，或故意设置障碍（如不配合办理贷款、要求加价等）迫使买方放弃。此时，买方虽可能通过诉讼维权，但耗时耗力，且未必能获得理想结果（如强制过户的执行难度较大）。

*风险点3：房屋价值贬损或物理损坏：若租赁期较长，或在租赁期间房屋发生意外损坏、市场价值大幅下跌，可能导致买方或卖方不愿继续履行合同。

（四）买方支付能力与贷款风险

买方自身的支付能力变化也是重要风险因素。

*风险点：租赁期满或约定的购房时点届至，买方可能因收入下降、信贷政策收紧、家庭变故等原因无法凑足首付款或获得银行贷款批准，导致无法履行购房义务。此时，已支付的租金（尤其是约定可抵扣部分）、押金或预付款的退还问题，将成为争议焦点。

（五）押金（或预付款）的性质与返还风险

合同中常涉及“押金”、“诚意金”或“预付款”的约定。

*风险点：该笔款项的性质是租赁押金、购房定金还是预付款？若买方最终未能购房，能否全额退还？若卖方违约，是否需双倍返还？这些都需要在合同中明确界定，避免混淆。

二、“先租后买”合同签订与履行的注意事项

为最大限度规避上述风险，保障自身合法权益，合同双方在签订和履行“先租后买”合同时，应特别注意以下几点：

（一）详尽的房屋及卖方信息核查

*买方义务：务必要求卖方出示并核实房屋所有权证（不动产权证）、土地证（若有）、卖方身份证明。必要时，应到不动产登记部门查询房屋权属状况、有无抵押、查封等他项权利限制。确认卖方对房屋享有完整的处分权。

*卖方义务：确保提供的房屋信息真实、准确、完整，不存在权利瑕疵。

（二）合同条款的严谨化与明确化

这是防范风险的核心环节，建议在专业律师指导下拟定或审核合同。关键条款应包括：

1.合同性质与核心目的：明确合同是“附生效条件的房屋买卖合同”与“房屋租赁合同”的结合，还是“房屋租赁合同”附加“买方在特定条件下的优先购买权”。清晰表述双方建立“先租后买”关系的真实意